新西兰房产投资第25期 漏水房的检测，石棉和新房的房屋检测

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大卫原创科普贴：如何检查漏水房？
很多客户问我：没有cavity的plaster的房子是不是不能买？如何检查房屋是否有漏水？对于新装修的房屋可不可以查出以前有无漏水？你用的是不是最先进的仪器？
我想说，任何房屋都会有或大或小的问题，建筑检测人员需要从任何体现的细节中检查出问题和潜在的问题。虽然94到04年间建成的房屋对timber treatment没有硬性要求，但并不代表这期间的房屋都有漏水的问题。漏水与否与当年安装人员的工艺水平，房屋结构的复杂程度和屋主的保养都有很大的关系。
检测房屋是否有漏水问题或潜在漏水风险主要还是靠从业人员多年来的的经验，对各个年代和各种建筑材料，流程，建造方式以及相关法规的了解，对任何细节的观察能力，湿度检测仪或者红外线只是辅助工具来帮助检测人员作出正确的判断。
检查房屋漏水先要从房屋容易漏水的部位入手。一般有这样问题的房屋，首先要确定漏水的根源在哪里，即从哪里进的水。为了对应房屋漏水风险，在2005年由新西兰住房建设部制定的新西兰国家标准NZS 4306:2005 Definitions of Weather Tightness Risk Assessment （房屋漏水风险检测评定标准） 对建筑检测人员进行这方面的工作有详细的规定，我当年也有幸参加了住房建设部组织的培训。
简单的说，潜在进水的位置有外门接缝，外窗接缝，deck连接，屋顶连接，房屋结构连接，内部雨水槽等等等等。如果从门窗接缝进水，门窗框会有最直接的体现：要检查木框是否有油漆起泡，木头变色腐烂等，再用湿度检测仪确认。屋顶连接一般可以直接上到天花板上，所有roof truss 都可以直接看到有无渗水的痕迹。Deck连接和房屋结构连接先要看外部有无明显裂缝，瑕疵，flashing挡板是否完好，如发现有问题，再检查屋内对应区域有无发霉，阴水变色，油漆开裂起泡现象。内部雨水槽一般都是防水橡胶材料或定制型钢水槽，先要看防水材料或水槽有无明显裂缝，瑕疵，flashing挡板是否完好，如发现有问题，再检查屋内对应区域有无发霉，阴水变色，油漆开裂起泡现象。
从这些部位开始入手检查，如果房屋有很严重的漏水问题并且大面积影响到内部屋架结构，无论屋主如何掩盖，总是会有蛛丝马迹让经验丰富的检测人员检查出来。从我之前参加过的recladding 漏水房屋外墙更换工作的经验来看，屋主要想做到完美的掩盖漏水现象以及内部木架结构的问题，需要的花费可能不会比正规报批的修理省多少钱。如果屋主能做这类工作需要非常懂行，或者认识非常懂行的人，但是懂行的人都知道这样做潜在的危险和回报比例。
漏水屋外墙更换几乎是建筑行业中各项检查最为严格和程序最为严谨的。每一步骤都有严格的审批，评估和检查，没有空子可钻。所以正规做下来的外墙更换房屋的价值是很有保障的。
但是如果只是局部小问题，即使屋主做过外部修理，没有更换内部木架，也不会影响到整体结构，只要往里渗水的问题解决了，就没有大问题。
所以总结来说每个房屋具体情况和它的保养历史都是不一样的，专业负责任的房屋检测人员不是光靠仪器（moisture reader/红外线）来判定房子有没有漏水 ，而是靠多年来的的专业经验，对高危建筑材料及建造方法的判断，对易渗水部位体现出来的任何异常细节的观察， 再由moisture reader/红外线等仪器辅助做出最后的判断。

水泥纤维板做为外墙材料有很多种形式，常见的有：

1. Texture coated fibre cement

直接在水泥纤维板上的批灰，漏水与否与当年安装人员的工艺水平，房屋结构的复杂程度和屋主的保养都有很大的关系

2. Fibre cement Hardieplank

用水泥纤维板制造的weatherboard，大小表面纹路都有不同。很耐用的材料，也很容易维护，对油漆保养频率的要求没有木制weatherboard高。唯一的缺点就是对比木制weatherboard来说易碎。

3. Fibre cement/Asbestos Cement board

石棉/水泥纤维板，上世纪中期出现的廉价外墙材料，多见于廉价的房屋。要注意老房石棉的问题。

4. Fibre cement Facade Panel

常用在商用建筑上的水泥纤维外挂板，民用的不多。