Join us each week as celebrity guests pitch an idea for a film based on one of the SUPER niche sub-genres on Netflix. From ‘Steamy Crime Movies from the 1970s’ to ‘Australian Dysfunctional Family Comedies Starring A Strong Female Lead’, our celebrity guests will pitch their wacky plot, their dream cast, the marketing stunts, and everything in between. By the end of every episode, Jimmy Carr, Comedian by night / “Netflix Executive” by day, will decide whether the pitch is greenlit or condemned to development hell! New episodes on Wednesdays starting May 28th! Listen on all podcast platforms and watch on the Netflix is a Joke YouTube Channel . The Big Pitch is a co-production by Netflix and BBC Studios Audio.…
Player FM - Internet Radio Done Right
Checked 10h ago
Додано three роки тому
Вміст надано Maciek Czapliński. Весь вміст подкастів, включаючи епізоди, графіку та описи подкастів, завантажується та надається безпосередньо компанією Maciek Czapliński або його партнером по платформі подкастів. Якщо ви вважаєте, що хтось використовує ваш захищений авторським правом твір без вашого дозволу, ви можете виконати процедуру, описану тут https://uk.player.fm/legal.
Player FM - додаток Podcast
Переходьте в офлайн за допомогою програми Player FM !
Переходьте в офлайн за допомогою програми Player FM !
Подкасти, які варто послухати
РЕКЛАМА
S4E33 - KASIA I MACIEK CZAPLINSKI
Manage episode 376992296 series 3328438
Вміст надано Maciek Czapliński. Весь вміст подкастів, включаючи епізоди, графіку та описи подкастів, завантажується та надається безпосередньо компанією Maciek Czapliński або його партнером по платформі подкастів. Якщо ви вважаєте, що хтось використовує ваш захищений авторським правом твір без вашого дозволу, ви можете виконати процедуру, описану тут https://uk.player.fm/legal.
…
continue reading
150 епізодів
Manage episode 376992296 series 3328438
Вміст надано Maciek Czapliński. Весь вміст подкастів, включаючи епізоди, графіку та описи подкастів, завантажується та надається безпосередньо компанією Maciek Czapliński або його партнером по платформі подкастів. Якщо ви вважаєте, що хтось використовує ваш захищений авторським правом твір без вашого дозволу, ви можете виконати процедуру, описану тут https://uk.player.fm/legal.
…
continue reading
150 епізодів
Semua episode
×Episode Notes Wielu z nas marzy o domu dopasowanym do swoich potrzeb – przestronnym, funkcjonalnym, a przy tym estetycznym. Kluczem jest funkcjonalność – bo potrzeby zmieniają się z wiekiem, pracą czy liczbą domowników. Różne potrzeby, różne rozwiązania Para emerytów będzie potrzebować czegoś zupełnie innego niż rodzina z noworodkami czy właściciele domowego salonu fryzjerskiego. Dobry architekt potrafi dostosować przestrzeń do każdej sytuacji, choć czasem wymaga to kompromisu. Wnętrza domu wielopokoleniowego to zupełnie inna bajka niż przestrzeń przystosowana do prowadzenia działalności. Błąd numer jeden: brak całościowego spojrzenia Najczęściej przy rozbudowie – zwłaszcza dodając piętro – zapominamy o harmonii. Inwestorzy skupiają się na dodatkowych pokojach i łazienkach, nie myśląc o tym, jak nowa część zgra się z resztą budynku. Efekt? Domy przypominające składane z klocków – funkcjonalne, ale pozbawione estetyki. Europejska szkoła myślenia o przestrzeni Z własnego doświadczenia wiem, jak ważna jest spójność. Gdy pracowałem w Monachium, każdy projekt musiał być zatwierdzony przez „architekta krajobrazu”, który pilnował, by budynek pasował do otoczenia. W Niemczech domy tworzą jednolitą przestrzeń – nawet nowoczesność szanuje lokalną tradycję. Nie ma mowy o sąsiedztwie „szlacheckiego dworku” i „stacji kosmicznej”. Kanadyjski chaos budowlany W Kanadzie bywa inaczej. Spotkałem się z klientem w Vancouver, który kupił dom po kilku nieudanych rozbudowach. Jedna część miała dach w kształcie... piramidy. Żartowaliśmy, że jeszcze tylko mumii brakuje – byłby gotowy pomysł na muzeum! To przykład, jak brak wizji potrafi stworzyć architektonicznego potwora. Dlaczego warto zaufać architektowi Często problemem jest też brak specjalisty. Jeden z moich klientów wynajął kreślarzy zamiast architekta – oszczędność? Błąd. Zignorowali podstawowe zasady i zaprojektowali parter o wysokości zaledwie 8 stóp. Dom wyglądał jak scenografia do „Między nami jaskiniowcami”. Dobry projekt robi różnicę Tymczasem dobrze zaprojektowana rozbudowa może być olśniewająca. Przykład z Toronto: dodano piętro, ale zamiast „dorzucać pokoje”, stworzono apartament spójny z resztą domu. Jeden z sąsiadów skwitował: „Czuję się jak w hotelu – tylko bez recepcji!”. I właśnie o to chodzi: prywatne przestrzenie dla każdego domownika, ale też wspólne, rodzinne „lobby” – wygodne i zapraszające. 15 zasad rozbudowy z klasą Zachowajmy spójną bryłę – nowa kondygnacja nie może wyglądać jak „doklejona skrzynka”. Pilnujmy proporcji – by dom nie wyglądał na toporny lub „czubaty”. Dopasujmy materiały – dach, okna, obróbki blacharskie muszą tworzyć całość. Asymetria? Tylko celowa – przypadkowa burzy estetykę. Szanujmy sąsiedztwo – projekt nie powinien „krzyczeć” innością. Kształt dachu powinien pozostać spójny – to jeden z kluczowych elementów harmonii. Schody, daszki i inne detale muszą pasować stylistycznie. Podłogi w tej samej stylistyce – drewno, gres, ale nie „skakanie po stylach”. Gzymsy, obramowania – kontynuujmy linie, unikając wrażenia „przybudówki”. Elewacje: cegła, tynk, drewno – dobierajmy z rozwagą. Kolory: nowoczesne mogą być, ale z nawiązaniem do starej części. Okna i kondygnacje – zachowujmy proporcje i rytm. Dobry projekt to taki, który wygląda, jakby zawsze taki był. Parapety, rynny – stylistyczna spójność na całej elewacji. Cała bryła musi harmonizować z działką i sąsiedztwem. Inspiracja i inwestycja, która się opłaca Warto czerpać inspirację – YouTube, Instagram, Pinterest pełne są świetnych pomysłów. Dobre projekty kosztują podobnie co złe, ale efekt końcowy to zupełnie inna bajka. Bo przecież każdy zasługuje na dom jak z wymarzonych wakacji – nawet jeśli trzeba tam czasem pobiegać z mopem! Na koniec – jeśli rozważają Państwo rozbudowę lub przebudowę swojego domu, chętnie pomożemy. Zarówno ja, jak i Agnieszka jesteśmy absolwentami Politechniki Wrocławskiej i wspólnie tworzymy projekty, które łączą funkcjonalność z pięknem. Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Jak pewnie Państwo wiedzą, jesteśmy z Agnieszką z wykształcenia architektami - i nadal praktykujemy nasz zawód. Dziś publikuję tekst, nawiązujący do naszego zawodu - czyli o projektach, przebudowach, rozbudowach i zmianach architektonicznych nieruchomości. Czy każde mają sens? W starszych dzielnicach widzimy mnóstwo domów parterowych - czyli tak zwanych bungalows . Powstaje pytanie: czy łatwo jest dodać piętro do takiego domu, czy jest to możliwe i w ogóle czy się to opłaca? Jakie mogą być plusy a jakie minusy takiej decyzji? Architektura i kreacja nowoczesnych rozwiązań architektonicznych jest bliska naszym sercom i nadal od czasu do czasu przygotowujemy jakiś projekt (z tym, że nie angażujemy się w domy typowe, bo tym zajmują się deweloperzy, klonujący swoje projekty). Dom, który chcą klienci u nas zamówić, musi mieć coś interesującego, coś, co go wyróżnia - i przede wszystkim gwarantuje komfort zamieszkania. Zatem, jeśli klienci pozostawiają nam wolną rękę, to tak zwykle się dzieje. Ale wróćmy do wcześniej postawionego pytania: czy każda ingerencja w architekturę starego domu ma sens? Rzeczywiście jest bardzo wiele domów parterowych, które były wybudowane 70 - 50 lat temu, zazwyczaj według obowiązujących wtedy standardów, na dużych działkach (czyli przynajmniej 50 stóp szerokości) i w dzielnicach, które kiedyś położone były daleko od centrum. Ale dziś nagle okazuje się, że znajdują się one w odległości 20–30 minut jazdy od centrum Toronto (bo tak kurczy się miasto). Takie dzielnice to centralne Etobicoke, wschodnia i centralna Mississauga, południowe Oakville czy Burlington. Takich starszych dzielnic z domami parterowymi jest zresztą bardzo wiele w całym Ontario. Atrakcyjność tych dzielnic rośnie z roku na rok i coraz więcej widać w nich ruchu budowlanego. W większości przypadków budowlańcy nie bawią się w dokładanie piętra, tylko wyburzają stary dom i budują zupełnie nowy. I moim zdaniem, takie rozwiązanie z punktu widzenia inwestycyjnego jest lepsze. Budujemy dom od początku, bez zbędnych ograniczeń, jakie może narzucać plan istniejącego domu. Basement _jest obecnie wylewany z betonu - czyli może być głębiej usadowiony i nie jest tak podatny na przecieki jak fundamenty z bloków betonowych. A przede wszystkim cała konstrukcja jest nowa, i jeśli zdecydujemy się taki dom sprzedać po zakończeniu budowy - od razu czy za kilka lat – to łatwiej jest zwykle znaleźć kupca, bo to wciąż „nowy” dom. Niestety, problem, jaki ja widzę z nowymi domami jest taki, że 80% jest projektowanych tak samo, w powtarzalny, nudny sposób - jak np. domy na subdivisions._ To wręcz klonowanie projektów. Mnie kojarzy się to z czasami bloków z wielkiej płyty, gdy jako młody chłopak, oczywiście mieszkając jeszcze w Polsce, odwiedzałem kolegów. Wszystkie mieszkania były identyczne, nawet zasłony i kanapy były wszędzie takie same! Ale wracając do tematu - właściwie zaprojektowany i wybudowany dom, bazujący na starym planie może być czasami bardzo intrygujący, bo często ograniczenia zmuszają architekta do pokazania całego swojego talentu - a efekty potrafią być znakomite. I tu przejdźmy do kilku szczegółów. Kiedy zabieramy się za rozbudowę domu parterowego, to najczęstszym i oczywistym pomysłem jest dodanie drugiego piętra - i na tym się skoncentrujemy. Ale zanim zaczniemy to robić, należy znaleźć odpowiedź na kilka pytań: Jaki jest zoning , czyli przepisy urbanistyczne, które określają, jak duży dom możemy budować na każdej działce? Określa on wysokość, głębokość, odległości od granic działki oraz maksymalną wielkość domu na danej działce. Jeśli się mieścimy w przepisach – to bonus. Jeśli nie, to będzie wymagana aplikacja do_ Committee of Adjustment_ (pisałem już o tym nie raz i jeszcze o tym wkrótce wspomnę). Warto też ocenić dom pod względem solidności budowy. W latach 50-tych do 80-tych powszechnym materiałem, z którego budowano podstawę domu (czyli basement ), były bloczki betonowe. Wcześniej, czasami stosowano kamienie polne, a w latach 70-tych zaczęto wylewać fundamenty z betonu. Chodzi o to, by ocenić stan techniczny bazy i wiedzieć, czy wytrzyma ona dodatkowe obciążenie. Zwykle w tzw. „ solid masonry ” w bungalowach, w których ściany zewnętrzne były robione z cegły i bloków (takich jest najwięcej), tobudowaniepiętra nie jest od strony technicznej problemem. Ostrożność natomiast należy zachować, kiedy planujemy dodać piętro do domów, które są całe z sidingu, a istniejące ściany zewnętrzne to często spróchniałe już dawno 2 x 4 studs . W takich przypadkach, jeśli basement jest solidny, warto rozebrać stary dom do fundamentów i odbudować nowy framing - zgodnie z obecnymi standardami (minimum 2 x 6 studs wall ). Jeśli już zdarzy się taka sytuacja, to warto również pomyśleć o dołożeniu może jednego lub dwóch rzędów pustaków na istniejących fundamentach, by zyskać wysokość basementu (które w starych domach potrafią być bardzo niskie). Widuję często bardzo kosztowne renowacje starych bungalowów, w których pozostawiono starą (małą) wysokość basementu. To jeden z większych błędów, który jednak można dość łatwo skorygować, kiedy rozbudowujemy dom. Ale jeśli tego nie zrobimy i _basement _pozostanie na przykład wysoki tylko na 7 lub 7 stóp i 6 cali, to jest to ogromny błąd! Powiem jeszcze o jednym, poważnym błędzie dotyczącym basementu. Rzadko, na szczęście, ale widziałem dokładanie piętra na domu parterowym, w którym nie ma basementu wcale. Ja bym tego nie robił. Trzecim elementem, na który koniecznie należy zwrócić uwagę, jeśli planujemy rozbudowę domu poprzez dodanie drugiego piętra, to opłacalność takiej inwestycji. Czasami dodanie piętra wynika czysto z potrzeb rodzinnych. I jest to ważny powód, ale warto też się zastanowić, czy zainwestowanie pieniędzy (jeśli zaistnieje potrzeba sprzedaży nieruchomości), nam się zwróci, a może nawet przyniesiejakiś profit? Jeśli robimy to jako pierwsi w tej okolicy, to ponosimy spore ryzyko inwestycyjne. Warto w takich przypadkach porozmawiać z agentem real estate, który powinien być w stanie realnie ocenić sytuację. O ile dodanie piętra do domu wolnostojącego ma wiele sensu, to ostatnio widziałem sytuację, w której dodano piętro do bliźniaka. Czyli jedna połówka miała dwa piętra, a druga pozostała parterowa(dziwna to "bliźniaczość" wizualna). Czy ktoś myśli, że to była mądra decyzja? Jedynym wytłumaczeniem może być fakt, że sytuacja rodzinna zmusiła właścicieli do powiększenia domu - bez brania pod uwagę opłacalności inwestycji. Jak wspomniałem wcześniej, właściwie przeprowadzona dobudowa piętra ma wiele zalet. Ale musi też być przeprowadzona prawidłowo i z ogromną ostrożnością. Podam przykład z przeszłości. Jeden z projektów, który zachowywał istniejący basement i parter (tylko ściany zewnętrzne), na rysunkach miał wyraźnie zaznaczone, że rozbiórka dachu i ścian wewnętrznych ma być dokonana ręcznie. Ale właściciel zdecydował, że szybciej będzie to zrobić z użyciem koparki. Rzeczywiście poszło szybko, bo... dom się zawalił i to, co miało być oszczędnością (czyli uniknięcie stawiania nowych fundamentów), przeminęło z wiatrem. Są jeszcze dwa ważne aspekty, związane z fundamentami: Pierwszy to waterproofing , czyli zabezpieczenie piwnicy przed przeciekami wody. Moim zdaniem to konieczny wydatek, ale niestety kosztowny – około 100 - 150 za stopę obwodu. Czyli bungalow o powierzchni 1500 stóp będzie wymagał nakładu około $16,000–$25,000 w waterproofing (minimum, w zależności od warunków terenowych). Drugi aspekt to pierwsza podłoga. W imię źle pojętej oszczędności struktura podłogi pomiędzy piwnicą a parterem często pozostaje ta sama. Może tak być, pod warunkiem że ją wzmocnimy, na przykład dokładając dodatkową warstwę _plywood _i skręcając wszystko śrubami oraz wzmacniając klejem. Chodzi o to, by wykluczyć wszelkiego rodzaju skrzypienia, które w starych domach są typowe. Ale jeśli mam radzić coś Państwu, to ja osobiście usunąłbym starą podłogę i zastosował podłogę z TJI, czyli ze specjalnych belek - które nie są kosztowne, ale nigdy nie skrzypią i niełatwo poddają się drganiom. A teraz "podłogowa" historia z życia wzięta: moja klientka, urocza starsza pani, szukała mniejszego domu na downsizing . Przygotowaliśmy jej obecny dom do sprzedaży perfekcyjnie, z wyjątkiem jednej rzeczy - klientka nie wyrażała zgody na wymianę podłóg - które skrzypiały niemiłosiernie przy każdym kroku. Twierdziła bowiem, że te dźwięki to kroki jej zmarłego przed laty męża. Kiedy wreszcie przekonałem ją do zmiany podłóg, "kroki" ustały, a dom sprzedał się błyskawicznie, za cenę wyższą niż wywoławcza. Podobno z biegiem lat duch szanownego małżonka zamieszkał w nowym domu, na poddaszu - ale w to już, jako architekci (a nie okultyści), nie wnikaliśmy. Za tydzień zapraszam Państwa do przeczytania drugej część tego tekstu, gdzie podzielę się z Państwem swoimi doświadczeniami odnośnie połączenia kwestii architektoniczno-projektowych i estetyki domu. Bo nie zawsze idą ze sobą w parze. A temat jest arcyciekawy! Agnieszka i ja jesteśmy architektami z dyplomami prestiżowej w Polsce Politechniki Wrocławskiej. Zaprojektujemy dla Państwa dom marzeń - bez względu na jego wielkość czy granice budżetowe. Z chęcią doradzimy także w sprawach rozbudowy, przebudowy czy zmian designerskich pomieszczeń. Zapraszam do kontaktu i do współpracy. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Niedawno pisałem o tym, że tak zwane „ciężkie czasy” często stwarzają bardzo dobre okazje dla kupujących. Wynikają one z wielu czynników. W przypadku obecnego okresu mamy niskie procenty (najniższe od dłuższego czasu), małą konkurencję wśród kupujących, bo wielu z nich odkłada decyzję zakupu na "lepsze czasy”, a towar, który chcemy kupić, na pewno lepiej broni się przed inflacją niż pieniądze trzymane w banku. Dziś chciałbym napisać o sytuacji odwrotnej, czyli czy warto sprzedawać w obecnym, trudnym rynku. I jak już sprzedajemy, to jak do tego podejść. I jak zawsze odpowiedź nie jest jednoznaczna. To zależy od indywidualnej sytuacji. Czasami sprzedajemy, bo musimy. Czasami, bo chcemy! Ale zanim przejdę do opisania różnych wariantów, jedna ważna uwaga. Otóż domy długoterminowo zawsze drożeją. To jest naturalne, bo wszystko drożeje. Ale są też okresy, kiedy cena nieruchomości na jakiś czas spada. Dzieje się tak z powodu wielu czynników. Są też okresy, kiedy na skutek często nieprzewidywalnych sytuacji następuje szaleństwo kupowania i wówczas ceny idą w górę znacznie powyżej statystycznej średniej. Tak było w okresie pandemii, kiedy praktycznie ceny poszły w górę około 20% w ciągu niecałych dwóch lat. I te nietypowo wysokie ceny „covidowe” są mocno zakodowane w pamięci właścicieli nieruchomości. Każdy pamięta, że „dom za rogiem” sprzedał się przykładowo za półtora miliona zamiast za milion sto, bo tyle był wart. I to przekonanie nadal pokutuje, bo właściciele często żyją pamięcią „dobrych czasów” i chcieliby dostać ceny sprzed 2-3 lat, kiedy obecny rynek jest zupełnie inny i należy zaakceptować zmiany w cenach. Niektórzy próbują (wbrew logice i rynkowi) wystawiać domy za ceny z okresu Covid-19. Najczęściej bezskutecznie - i będąc na koniec sfrustrowanymi, często obarczają winą agenta za nieudane podejście. Owszem, czasami się uda, ale to zwykle dotyczy domów w doskonałych lokalizacjach albo bardzo dobrze przygotowanych do sprzedaży. Czyli domów oświetlonych, po stagingu, z dobrymi zdjęciami. Podsumowując: czasami się uda, ale aby dom sprzedać, naprawdę trzeba być realistą w kwestii cen. Dziś kupujący są wyposażeni w nowe narzędzia. Czyli mają dostęp do wszystkich cen, historii każdego domu i to powoduje, że na "fuksa” trudno liczyć. Ale wróćmy do powodów, dla jakich sprzedajemy dom i wpływu na naszą motywację. Jeśli na przykład sprzedajemy duży dom, bo przechodzimy na emeryturę i chcemy kupić condo lub mały, tańszy dom – to nawet jeśli sprzedajemy taniej, to również kupujemy taniej niż w szalonym rynku. I odwrotnie - jeśli potrzebujemy kupić dom większy i droższy, bo powiększa się nam rodzina, to owszem, sprzedamy nasz mały dom taniej, ale zwykle domy droższe spadają proporcjonalnie o większą sumę i w ten sposób rekompensujemy sobie stratę. Oczywiście widząc „gorszy" rynek, wiele osób czeka ze sprzedażą na „lepsze czasy”, licząc na wzrost cen. Osobiście wątpię, by ceny wróciły do poziomu sprzed 2 lat w najbliższym czasie. Owszem, może za dziesięć lat małymi kroczkami ceny wrócą do tego poziomu, ale czy mamy czas czekać? Znam sporo starszych małżeństw, które mieszkają tylko we dwójkę w dwupiętrowych domach z 4 sypialniami, podwójnym garażem, często o powierzchni ponad 2500 stóp kwadratowych. Dom jest już dawno spłacony i wydawałoby się, że nie ma problemów, ale... Po pierwsze jest duży, czyli wymaga więcej ogrzewania, więcej napraw i pracy na zewnątrz. Każde schody z wiekiem zaczynają dokuczać i często na sypialnię zamieniany jest jeden z pokoi na głównym poziomie. Ale najgorsze są podatki. Dziś należy się liczyć z tym, że podatek za taki dom wynosi lub wkrótce wyniesie $10,000, a czasami więcej. To praktycznie jedna pełna emerytura. Jak dodamy wodę, gaz, prąd, ubezpieczenie, to nawet więcej. Jeśli dojdzie utrzymanie samochodu, to na życie pozostają grosze! Czy tak sobie wyobrażaliśmy emeryturę? Dlatego promowany przeze mnie,właściwie przeprowadzony downsizing _jest, moim zdaniem, jedynym sensownym rozwiązaniem. Sprzedaż drożej, kupić taniej, a różnicę zainwestować i wykorzystać dochody na dodatek do emerytury. Ale powstaje pytanie: jak sprzedawać, by sprzedać - kiedy brakuje kupujących? Ewentualnie jak się przygotować, by sprzedać za maksymalną, możliwą cenę? Jest wiele czynników, które mają wpływ na sukces. Największy to cena – każdy dom się sprzeda, jeśli cena jest trafiona. Potem lokalizacja, typ domu, sposób w jaki dom został przygotowany do sprzedaży, social media i pierwsze wrażenie. Właściwa cena – to odwieczny konflikt pomiędzy kupującym a sprzedającym i to dotyczy wszystkich transakcji na rynkach świata. W przypadku domów, w chwili obecnej kupujący mogą łatwo sprawdzić obecne ceny rynkowe i jeśli _asking price _wydaje się zbyt wysoka w stosunku do obecnego rynku, plus dom nie ma niczego, co rzuca na kolana – szanse na sprzedaż są nikłe. Dziś kupujący najczęściej oczekują, że dom będzie w tak zwanym _move-in condition - czyli gotowy do wprowadzenia się, bez potrzeby przeprowadzania kosztownego remontu. Pożądany też jest wykończony basement , bo przy obecnych cenach materiałów i robocizny to ekstra $100,000 do ceny zakupu. Lokalizacja – dom może być byle jaki, jeśli jest w miejscu, gdzie domy się wyburza i buduje nowe. Najważniejsza w tym przypadku jest działka. Ale nie wszystkie domy się burzy, dlatego w drugiej kolejności ważne jest, by okolica była spokojna, ale blisko do dobrych szkół, sklepów, komunikacji, itd. Ci, których stać, kupują domy wolnostojące. Pozostali - połówki, szeregówki czy mieszkania. Na pewno zakup najczęściej bazuje na budżecie. Wiadomo, że im niższa cena, tym więcej ludzi może kupić dany dom czy będzie zainteresowanych zakupem. Im więcej zainteresowanych, tym większa konkurencja. Zdjęcia i social media – dziś technika sprzedaży zmieniła się w porównaniu z tym, z czym ja zaczynałem 34 lata temu. Kiedyś każdy dom trzeba było odwiedzić, by zobaczyć jego stan wykończenia. Obecnie nie tylko każdy ma wirtualny dostęp do praktycznie każdego domu, który jest oferowany na sprzedaż, i może zobaczyć zdjęcia z zewnątrz i z wewnątrz bez ruszania się sprzed komputera. Każdy zainteresowany może śledzić także wybraną okolicę i reagować na nowości. Obecnie oglądanie domów na sprzedaż stało się narodowym hobby Kanadyjczyków. Dlatego jeśli zdjęcia i inne wirtualne promocje nie zachęcają do oglądania, bo są słabo zrobione (albo nie da się zrobić lepszych, bo dom nie jest przygotowany według obecnych standardów) – taki dom będzie słabo oglądany. A mało pokazów to mała szansa na sukces. Pierwsze wrażenie – kiedy oglądamy dom czy mieszkanie, przeciętnie spędzamy w nich od 5 do 20 minut, czasami więcej. Są domy czy mieszkania, z których chcemy wyjść po minucie, bo są brudne, śmierdzące czy zaniedbane. Bałagan, zagracone pomieszczenia, złe kolory, upał i duszne powietrze latem, zimny i niedoświetlony dom zimą – to wszystko wpływa na komfort oglądania, ale negatywnie. Takie domy wykreślamy od razu z pamięci i przestają nas interesować – no chyba, że mają potencjał i świetną cenę! Na drugim końcu są domy świetnie przygotowane. Kiedy wchodzimy do eleganckiego domu, pachnącego czystością (co nie oznacza, że bleachem ), właściwie oświetlonego, który ma temperaturę ustawioną zgodnie z sezonem (czyli ciepło zimą, chłodno latem), w którym wszystko wydaje się na swoim miejscu i jest ładnie umeblowany, to od razu możemy się w takim domu „widzieć”. Oczywiście to wszystko jest zwykle na pokaz - by pierwsze (i ostatnie) wrażenie spowodowało reakcję „kupuj!”. Na co dzień w każdym domu nie ma ideału, ale do sprzedaży powinien być. Jest na pewno wiele innych elementów, które pomagają sprzedać nieruchomość wprowadzaną na rynek, ale jest też jeden czynnik, który potrafi przeszkadzać. Jest to obecność właścicieli czy lokatorów w trakcie oglądania. Kiedy nieruchomość jest pusta, potencjalni kupujący czują się swobodnie i przede wszystkim nie są skrępowani, chcąc zajrzeć w różne zakątki i „przymierzyć” się do miejsca. Obecność właścicieli czy nawet wynajmujących powoduje „usztywnienie” zachowania i często chęć szybkiego opuszczenia oglądanego miejsca. Jedna przestroga. Jak nawet jesteśmy sami, powinniśmy uważać co mówimy. Dziś często zdarza się, że sprzedający (albo ich agent) instalują ukryte mikrofony i kamery, by usłyszeć na bieżąco komentarze. Podobnie działają dzwonki przy drzwiach wejściowych, które też nagrywają. To może nadmiar bezpieczeństwa, ale przecież nie chcemy odkrywać naszych kart przed ich rozdaniem! Wszystkich Państwa, zamierzających sprzedać, kupić, lub przygotować nieruchomość do sprzedaży, zapraszam do współpracy. Z chęcią pomogę sprzedać dom za maksymalną, możliwą cenę, znajdę dla Państwa inną, świetną nieruchomość lub podpowiem co zrobić "na szybko", by dom sprzedał się drożej. Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Tydzień temu pisałem o trwałości zewnętrznych materiałów wykończeniowych i wpływowi ich trwałości na różne rodzaje zabudowy mieszkalnej. Jaki wpływ ma trwałość na utrzymanie domów wolnostojących, połówek czy szeregówek? Podkreślałem również, jak sąsiedzi podchodzą do wymaganych „wspólnych” napraw zewnętrznych i że potrafi to być problemem, szczególnie w zabudowie szeregowej, kiedy mamy do czynienia z większą liczbą osób (sąsiadów), którzy muszą podjąć decyzje. Wspomniałem też, że w przypadku zabudowy szeregowej często lepiej sprawdzają się kompleksy zaliczane do condominiums , w których pobierane jest maintenance , z którego część jest odkładana na konieczne naprawy. Wiele ludzi myśli, że jest to wyciąganie pieniędzy, ale kiedy widzimy zaniedbane kompleksy, w których nie ma maintenance , versus kompleksy, w których wszystko jest tak jak powinno być – to wówczas zastanawiamy się, kto ma rację. Dziś chciałbym napisać o ważnych wewnętrznych elementach składowych domów i o ich trwałości wyrażonej w latach. Oczywiście ta trwałość może być zmienna, ale podstawowe parametry są mniej więcej stałe. Postaram się też wyjaśnić, jak określić wiek domu (oczywiście w przybliżeniu) – co będzie pomocne, by określić wiek jego składników. A skoro znamy wiek domu i widzimy, że elementy są raczej oryginalne – łatwiej nam będzie przewidzieć potencjalnie wymagane naprawy czy ewentualnie potrzebę wymiany elementu na nowy. I właściwie taka tendencja obecnie panuje. Wymiana starego elementu na nowy jest bardziej obecnie popularna niż jego naprawa. Bo okazuje się, że koszt części zapasowych, potrzebna robocizna oraz niekoniecznie 100% pozytywny wynik naprawy – skłania ludzi do szybkiej wymiany zamiast napraw. Zacznijmy od pieców grzewczych. Najbardziej typowym i popularnym systemem grzewczym jest obecnie „Forced Air System”. Źródłem ciepła jest najczęściej naturalny gaz ziemny, bo mamy go w Kanadzie mnóstwo i jest relatywnie tani. Ale czasami – szczególnie w odległych od miasta miejscach – używa się propanu lub oleju opałowego. Nieważne, jakie jest medium grzewcze – zasada działania tych pieców jest taka sama. Jest komora spalania, jest napędzająca powietrze dmuchawa i system kontroli i termostat. Medium się spala, gorące powietrze jest wdmuchiwane w kanały i taki piec zwykle może pracować bez problemów przynajmniej 25 lat, a spotykałem nawet dobrze działające piece 40-letnie – jeśli ktoś o nie dbał i je regularnie konserwował. Problem polega na tym, że piece 40-letnie czy nawet 25-letnie nie są zwykle energooszczędne, bo była inna technologia i tylko 50–65% spalanego gazu było zamieniane na energię. Dziś nowoczesne piece osiągają 90% wydajności, a nawet więcej. Dlatego, nawet jeśli mamy piec "który jeszcze chodzi”, warto pomyśleć o zamianie na nowy, bo koszty energii rosną i oszczędności szybko nam zwrócą koszt wymiany pieca. Niestety należy być bardzo ostrożnym, kiedy dojrzejemy do tej decyzji o zmianie pieca. To również dotyczy zmiany CAC (klimatyzacji) czy HWT (baniaka do podgrzewania wody). Najlepiej jest to zrobić w całości, płacąc za piec (CAC, HWT) od razu. Czy będzie to gotówka, czy może na rachunek – raz zapłacimy, mamy spokój na wiele lat. Niestety wiele osób decyduje się na skorzystanie z oferowanych przez Enbridge czy podobnych dystrybutorów ofert, polegających na bezpłatnej instalacji i miesięcznych spłatach. Nikt nie czyta drobnego druku. Zresztą wielu ze starszych Polaków słabo zna angielski i nie bardzo wie, co podpisuje. Okazuje się, że zwykle na przykład rent za piec to $100.00 + HST miesięcznie i kontrakt jest zwykle na 17 lat lub dłużej - bo na tyle jest wyceniana żywotność pieca. Zróbmy małą kalkulację. Większość właścicieli domów nie może odliczać HST, czyli miesięczny koszt korzystania z „darmowego” pieca wyniesie $113.00. Pomnożone przez 12 miesięcy i 17 lat daje astronomiczną sumę $23,052! Coś, co miało być „za darmo”, kosztuje krocie. Podobnie ma się sprawa z CAC czy HWT. Rentowanie kosztuje 6–7 razy więcej niż kupno, nawet na kartę kredytową. Z tym rozwiązaniem jest jeszcze jeden problem. Jak wspomniałem, kontrakt jest zwykle podpisywany na bardzo długi czas. Kiedy sprzedajemy dom, nikt normalny nie zgodzi się na przejęcie kontraktu – i nagle okazuje się, że nawet jak sprzedajemy dom 2–3 lata po instalacji pieca, to musimy zapłacić całą sumę do końca „żywotności" pieca, by się wyzwolić z kontraktu. Na chwilę wrócę do trwałości klimatyzacji (CAC), która jest oceniana na 12-17 lat oraz HWT ( hot water tank ), którego długość eksploatacji jest jest podobna. Inne elementy, o których trwałości warto wspomnieć to okna, kuchnie, łazienki, podłogi. Są setki producentów okien. Od bardzo tanich i zwykle mało wytrzymałych, do bardzo drogich i często bardzo dobrych. Ale nie zawsze to, co drogie i markowe, jest najlepsze. Wiele osób sprowadza obecnie okna z Polski. Ich jakość potrafi być znacznie lepsza od wszystkiego, co można kupić w Kanadzie, i do niedawna ceny były nawet o połowę niższe. Niestety ostatnio ta granica cenowa się znacznie zmieniła i już nie ma takiego przebicia, ale jakość jest ciągle znakomita. Ja uważam, że kiepskie okna wytrzymają nie dłużej niż 15 lat, a te dobre – nawet 50. Niestety, kupując dom z masowej produkcji, czyli od buildera , liczyć się musimy z opcją numer jeden. Kupując dom "na zamówienie”, sprawdźmy okna bardzo dokładnie. Jeśli budowniczy zadbał o jakość i dobre okna, to możemy z większym zaufaniem zainwestować w zakup. Jeśli natomiast custom home ma bardzo tanie okna – to spodziewajmy się takich samych „skrótów”, jeśli chodzi o inne elementy domu! Jeśli chodzi o takie rzeczy jak kuchnie, łazienki czy podłogi, to są to zwykle te elementy, które „sprzedają” domy. Ładna kuchnia, łazienki czy podłogi są bardzo widoczne i zwykle mogą pomóc dom sprzedać albo mogą od domu odstraszyć. Nie będę nawet rozważał wytrzymałości kuchni czy podłóg, bo tutaj ma wpływ wiele czynników. Ale najbardziej na atrakcyjność kuchni (łazienek, podłóg) ma wpływ moda. Budowane za ciężkie pieniądze ornamentalne kuchnie czy łazienki dziś są niemodne. Ciemne podłogi, na które był szał, dziś odrzucają od razu. Płytki, jakie ma połowa domów, dziś są niepożądane. Ta sama zasada dotyczy łazienek. Dlatego moim zdaniem żywotność tych elementów nie przekracza 10 lat, jeśli chodzi o styl. Technicznie mogą nam służyć nawet 20–30 lat, ale kiedy planujemy sprzedaż, to musimy pamiętać, że dziś kupujący są wybredni i „antyki” słabo się sprzedają. Wspomniałem też o tym, jak określić wiek domu. Jest wiele sposobów – a oto kilka z nich: Survey – kiedy kupujemy dom, często dostajemy mapkę geodezyjną, która pokazuje działkę i lokalizację domu na tej działce. Jeśli survey jest oryginalny, to ma zwykle podpis osoby, która go sporządziła, i datę. Land Registry Office – jest urzędem, w którym rejestrowana jest każda nieruchomość z Ontario i informacje te są bardzo szczegółowe. Można poprosić Państwa agenta, by zamówił specjalny raport, w którym będzie ta informacja. W tym samym raporcie może być zawarta informacja, jak duży jest Państwa dom. Data produkcji – wiele elementów, które są instalowane w domach, są zwykle produkowane w tym samym okresie, kiedy dom jest budowany. Na wielu z nich drukowana jest data produkcji. Przykładowo na uszczelkach okiennych, denkach od toalety, na plywood i na wielu innych elementach. Data instalacji – kiedy kontraktor instaluje piec, musi zamontować tabliczkę, na której jest data instalacji. To samo jest na HWT czy panelu elektrycznym. Styl domu – doświadczony agent potrafi po stylu budowania określić wiek domu z dokładnością do 5 lat. Znajomość miasta – miasto się rozwija. Ktoś, kto pracuje w real estate długo, wie, które rejony powstawały w jakim okresie. Zwykle buduje się w Kanadzie całe osiedla i wszystkie domy w danym rejonie — prawie bez wyjątku — pochodzą z podobnego okresu! Warto też zwrócić uwagę na daty wybite na elementach zewnętrznych, np. na chodnikach betonowych — często można tam znaleźć datę ich położenia. Mam nadzieję, że te informacje okażą się przydatne, ale najważniejsza kwestia dotyczy systemu "rent to own” w przypadku pieców i klimatyzatorów centralnych (CAC). Moim zdaniem to coś, co już dawno powinno zostać zakazane. Wszystkich Państwa, którzy planują sprzedać lub kupić nieruchomość lub potrzebują porad, zapraszam do kontaktu i na niezobowiązujące spotkanie. Chętnie pomogę w każdej sprawie związanej z real estate i będę reprezentował Państwa podczas procesu sprzedaży czy zakupu nieruchomości. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes ELEMENTY ZEWNĘTRZNE DOMU - NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ, OGLĄDAJĄC DOM? Na zakończenie wspomnę jeszcze o drzwiach wejściowych do domów i drzwiach garażowych. Na rynku mamy coraz lepszy wybór, ale dawniej go nie było. Te używane 20 lat temu z drewna czy sklejki są już często spróchniałe i wymagają wymiany. Ale obecnie produkowane są już naprawdę dobre i bardzo trwałe. Szczególnie polecam izolowane, bo podnoszą znacznie komfort, kiedy panowie spotykają się, by porozmawiać „o ważnych, światowych sprawach”. Kiedy kupujemy tak zwane freehold properties , czyli domy wolnostojące, semi detached (bliźniaki) czy szeregowe townhouses , musimy sobie zdawać sprawę, że wszystkie naprawy zewnętrzne czy wewnętrzne w kupowanej nieruchomości będą naszą odpowiedzialnością. Kiedy kupujemy nieruchomości zaliczane do condominiums , to naprawy zewnętrzne - jak dachy, okna czy materiały elewacyjne są zwykle pod nadzorem korporacji, zarządzającej kompleksem w zamian za maintenance (czynsz) który musimy opłacać co miesiąc. Natomiast naprawy wewnętrzne - jak łazienki, kuchnie czy podłogi są zwykle odpowiedzialnością właścicieli mieszkań. Dziś chciałbym skoncentrować się tylko na freeholds i omówić typy nieruchomości w tej kategorii, podkreślić, jakich niespodzianek możemy się spodziewać oraz omówić żywotność poszczególnych składników takich nieruchomości. *** Detached homes** – preferowany przez wielu typ zabudowy, bo panuje tu zasada „wolnoć Tomku w swoim domku”. Wszelkie naprawy zewnętrzne, zmiany elewacji (nie wymagające pozwoleń budowlanych) jak okna, siding, stucco itd., są decyzją właścicieli i nie muszą być uzgadniane z sąsiadami. Nie musimy się nikomu podporządkowywać. Ponieważ w Kanadzie miasto nie miesza się w wygląd zewnętrzny domu, dopóki nie narusza on przepisów urbanistycznych ( zoning ), czasami powstają piękne rzeczy, a czasami prawdziwe maszkary. *** Semi detached** (czyli bliźniak) – tu już zaczyna być czasami problem. Jeśli trafimy na właściwego i kooperującego sąsiada, ten typ zabudowy może mieć wiele zalet. Ale jeśli jest odwrotnie, to mieszkanie "pod wspólnym dachem" (dosłownie) może być koszmarem. Właśnie przysłowiowy „wspólny” dach potrzebuje od czasu do czasu wymiany i wówczas mogą zacząć się kłopoty. Dobry sąsiad zrobi to razem z nami. Kiepski sąsiad powie, że nie ma kasy, albo że i tak się szykuje do sprzedaży i nie chce wydawać pieniędzy. Efekt jest taki, że jak się jedzie po starszych dzielnicach, gdzie są połówki, to widać po dachach, jak żyją ze sobą sąsiedzi. Jeśli dach jest jednorodny i tak samo stary – to widać, że sąsiedzi kooperują ze sobą. Jak są dachy w różnych kolorach albo jeden jest nowy, a drugi jest stary, to pokazuje, że porozumienie jest słabe. To samo dotyczy wymiany okien, drzwi garażowych, wykończeń elewacyjnych czy podjazdu ( driveway ). *** Szeregowe townhouses.** Tutaj sprawy się jeszcze pogarszają, jeśli chodzi o sąsiedzką współpracę w naprawach zewnętrznych. I to widać, kiedy kompleksy szeregówek się starzeją. Przez pierwsze 10 lat, czasami nawet trochę dłużej – wszystko wygląda OK. Ale kiedy przychodzi czas na wymianę drzwi garażowych, okien, dachu czy podjazdu – zaczynają być widoczne problemy. Zwykle największym problemem jest dach (o wytrzymałości pokryć za chwilę), bo rzadko w szeregówkach sąsiedzi się dogadują – zwykle każdy robi wymianę na własną rękę (to samo z oknami, drzwiami garażowymi i podjazdami). Z wiekiem starszy kompleks potrafi być wręcz odpychający. Dlatego myśląc do przodu, zdecydowanie bardziej namawiam na bliźniaki niż szeregówki, bo różnica w cenie jest często minimalna, a benefit jest znacznie większy! Elementy zewnętrzne i ich trwałość. Najbardziej narażonym elementem na wpływ warunków klimatycznych są pokrycia dachowe. Najbardziej typowym rodzajem pokryć dachów spadzistych są dachówki ( shingles ). Są one najczęściej wykonywane z papy, fiberglass , blachy czy ceramiki. W nowo budowanych osiedlach deweloper zwykle poszukuje „oszczędności”, dlatego używa najtańszych dachówek z papy. Ich nominalna trwałość, w zależności od producenta, zwykle waha się pomiędzy 20 a 25 lat. W praktyce większość z nich nie „dożywa” 15 lat i muszą być wymieniane, szczególnie w dachach z zachodnią ekspozycją do słońca. Dachówki z fiberglass – są zwykle bardziej trwałe i są rodzaje, których nominalna gwarancja nawet sięga 35 czy 40 lat, ale są one znacznie droższe. I kto w Kanadzie mieszka tak długo w jednym domu? Dlatego tego typu pokrycia zwykle pojawiają się w domach budowanych na zamówienie. Dachówki ceramiczne czy łupkowe są oczywiście synonimem zamożności, bo są drogie i trudne w układaniu, i wymagają innej konstrukcji dachu, który musi być w stanie wytrzymać większe obciążenie. Dlatego są dość dużą rzadkością. Te pokrycia zwykle wytrzymują do 50 lat bez napraw. Dachówki metalowe – dachy z blachy stają się coraz bardziej popularne. Właściwie zainstalowany dach może wyglądać bardzo estetycznie, jest lekki i zwykle długotrwały. Powinien wytrzymać przynajmniej 50 lat lub znacznie więcej i zwykle instalatorzy oferują dożywotnią gwarancję. Ale zdarza się, że po kilku latach firma znika z rynku lub zmienia nazwę i lokalizację i ta „dożywotnia” gwarancja staje pod znakiem zapytania. Okna – ich trwałość jest bardzo zmienna. Fakt jest też taki, że w produkcji oknach dokonało się dużo usprawnień i można kupić okna na poziomie przysłowiowego „trabanta”, a też okna w klasie „porsche”. Wszystko zależy od tego, kto buduje i dlaczego. Kiedy powstaje osiedle i deweloper musi kupić kilka tysięcy okien, to oczywiście wybierze „trabanta”, bo taniej – a w końcu liczy się każda sztuka. Kiedy ktoś buduje dom dla siebie i budżet mu na to pozwoli – kupi okna najwyższej klasy. Te okna „od trabanta” mogą początkowo wyglądać dobrze, bo póki nowe, to różnic nie ma wielkich (przynajmniej w wyglądzie tak), ale już po 5-10 latach pierwszym objawem problemów zwykle jest para i kondensacja wodna pojawiająca się pomiędzy szybami. Świadczy to o utracie szczelności okien i jeśli ktoś mieszka w Milton, to w domach budowanych przez Mattamy powyżej 10 lat temu – jest to powszechny problem. Okna robi się z vinylu, fiberglasu, aluminium, drewna, czasami drewna pokrywanego od zewnątrz plastikiem czy aluminium. Dobrej jakości okna wytrzymają nawet 30-50 lat. Słabej jakości mogą być do wymiany po 15 latach. Warto zwrócić uwagę na jakość okien, kiedy kupujemy nowy dom, bo jest to kosztowny element, jeśli istnieje potrzeba zmiany. Pokrycia zewnętrzne - tutaj panuje ogromna różnorodność i trzeba przyznać, że w ostatnich latach przybyło mnóstwo bardzo atrakcyjnych i odpornych na wpływy atmosferyczne materiałów. Dawniej dominowała cegła, czasami kamień, sidings (winyl i aluminium). Pojawiało się też drewno i panele drewnopodobne. O ile cegła i kamień zawsze były uznawane za solidne i bardzo wytrzymałeelementy wykończenia elewacji, to już z pozostałymi materiałami bywało różnie. Cegła w odległej przeszłości była łączona z blokiem cementowym i w latach 50., 60. i czasami 70. były ściany budowane z tak zwanej „ solid masonry ” – czyli bardzo odporne, ale mające beznadziejną odporność cieplną. Dlatego od lat 70. zaczęto budować domy w systemie drewnianego szkieletu, okładanego różnymi materiałami wykończeniowymi, o których wspomniałem wcześniej. Bardzo popularne były cegły, bo odporne i właściwie położone potrafią być bardzo atrakcyjne. Mniej pożądanym elementem są metalowe i winylowe sidingi – też trwałe, ale bardziej podatne na zniszczenia. Natomiast bardzo popularne w niektórych rejonach wykończenia z drewna nie zawsze zdały egzamin. Ponownie przytoczę Milton i domy budowane przez Mattamy. Powszechnie używano tam „surowych”, sosnowych desek do wykańczania bay windows , porchów czy dormers . Były one zwykle pomalowane jedną warstwą farby i nigdy nie były właściwie pielęgnowane. Po 20 latach większość tych elementów, których już nigdy później nikt nie malował – jest spróchniała i nie wygląda dobrze. Jeszcze raz potwierdza się zasada – „przyjdzie kit i będzie git” – czyli wszystko można przychlapać i sprzedać, a później niech się klient martwi. Za tydzień napiszę o najważniejszych elementach wewnętrznych w domach i podpowiem, jak na pierwszy rzut oka można określić wiek domu. A wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić dom, jak zwykle zapraszam do kontaktu i współpracy. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Rynek nieruchomości w Kanadzie przechodzi w ostatnich latach znaczące przemiany. Po okresie dynamicznego wzrostu cen obserwujemy wyraźne spowolnienie, które wynika z połączenia różnych czynników ekonomicznych, społecznych i technicznych. W tym kontekście szczególnie ważne staje się zrozumienie, jakie elementy mogą negatywnie wpływać na wartość nieruchomości. Przyjrzyjmy się temu zagadnieniu kompleksowo, zaczynając od uwarunkowań makroekonomicznych, przez lokalizację, aż po szczegóły techniczne i funkcjonalne, które mogą zniechęcać potencjalnych kupujących. Sytuacja makroekonomiczna i jej wpływ na rynek mieszkaniowy Obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest w dużej mierze wypadkową polityki monetarnej prowadzonej przez Bank Kanady. Utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie stopy procentowe znacznie ograniczają dostępność kredytów hipotecznych. Dla przykładu, przy obecnych oprocentowaniach rata miesięczna za dom o wartości miliona dolarów z 20% _downpayment _ wynosi około 4,500 dolarów. To ogromne obciążenie dla budżetów wielu rodzin, które jeszcze kilka lat temu mogły sobie pozwolić na taką nieruchomość. W efekcie popyt na droższe domy znacznie spadł, co przekłada się na dłuższy czas ich sprzedaży i konieczność obniżania cen. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na niepewność na rynku jest sytuacja geopolityczna, szczególnie relacje handlowe z USA. Wojny celne i zmieniające się regulacje wprowadzają element niepewności, który zniechęca część inwestorów. Paradoksalnie jednak w dłuższej perspektywie może to przynieść korzyści kanadyjskiej gospodarce, zmuszając ją do większego zróżnicowania rynku i uniezależnienia się od południowego sąsiada. Na rynku nieruchomości przekłada się to jednak na ostrożność inwestycyjną i dłuższy czas podejmowania decyzji zakupowych. Lokalizacja jako kluczowy czynnik wartości nieruchomości Nawet najlepiej zaprojektowany i utrzymany dom może stracić na wartości, jeśli znajduje się w niekorzystnej lokalizacji. Wśród najbardziej problematycznych lokalizacji wymienić można przede wszystkim nieruchomości położone przy ruchliwych autostradach. Stały hałas i zanieczyszczenia powietrza znacznie obniżają komfort życia, co powoduje mniejsze zainteresowanie takimi nieruchomościami i konieczność obniżania ich cen. Podobnie negatywnie postrzegane są domy znajdujące się w pobliżu linii wysokiego napięcia. Choć naukowo nie udowodniono szkodliwości pola elektromagnetycznego w takich odległościach, sama świadomość bliskości takich instalacji działa zniechęcająco na wielu potencjalnych nabywców. Inne problematyczne lokalizacje to sąsiedztwo obiektów przemysłowych, wysypisk śmieci czy dużych kompleksów szkolnych. Te pierwsze powodują w otoczeniu zapachy (czasami wręcz smród) i są nieatrakcyjne wizualne, a szkoły mogą być źródłem hałasu i utrudnień w parkowaniu. Ciekawym przypadkiem są nieruchomości graniczące z cmentarzami. Choć teoretycznie są to "spokojni sąsiedzi", wiele osób z przyczyn kulturowych lub emocjonalnych unika takich lokalizacji, co znacznie wydłuża czas sprzedaży tak usytuowanych nieruchomości. Błędy funkcjonalne i ich konsekwencje rynkowe Przeciętny kupujący zwraca uwagę nie tylko na metraż, ale przede wszystkim na funkcjonalność przestrzeni. Jednym z najczęstszych błędów w starszych domach jest zbyt mała strefa wejściowa, która nie zapewnia odpowiedniej przestrzeni do przechowywania butów czy odzieży wierzchniej. W kanadyjskim klimacie, gdzie sezon zimowy trwa kilka miesięcy, brak odpowiedniego miejsca na przechowywanie zimowego ekwipunku jest poważnym problemem. Zniechęcają także ciasne i słabo doświetlone kuchnie. Współczesne kuchnie pełnią bowiem znacznie więcej funkcji niż tylko przygotowywanie posiłków - stały się centrum życia rodzinnego, miejscem spotkań czy odrabiania lekcji. Zbyt mały salon to kolejna wada, która może zniechęcić potencjalnych nabywców. Przestrzeń, w której nie da się komfortowo umieścić kanapy i telewizora, nie spełnia oczekiwań współczesnych rodzin. Kolejną ważną sprawą jest liczba łazienek. W domach jednorodzinnych standardem stały się co najmniej dwie pełne łazienki, a ich brak znacząco obniża atrakcyjność nieruchomości. Podobnie istotne jest połączenie z ogrodem - brak tarasu lub możliwości jego łatwego dobudowania to poważny minus w oczach wielu kupujących. Warto też zwrócić uwagę na miejsca do przechowywania. Współczesne rodziny posiadają znacznie więcej przedmiotów niż pokolenie ich rodziców, dlatego brak odpowiedniej liczby szaf i schowków to kolejny element, który może zniechęcić potencjalnych kupujących. Niekonsekwencja w remontach i modernizacjach Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez właścicieli nieruchomości jest przeprowadzanie remontów w sposób niekonsekwentny i nieprzemyślany. Kupujący zwracają uwagę na każdy szczegół i szybko wychwytują niedociągnięcia. Przykładem może być nowoczesna kuchnia zainstalowana na starych, zużytych płytkach podłogowych. Takie połączenie nie tylko wygląda nieestetycznie, ale też świadczy o oszczędzaniu w niewłaściwych miejscach. Podobnie negatywnie odbierane jest wyremontowanie domu przy pozostawieniu starych okien. Nieszczelne, drewniane okna to nie tylko problem estetyczny, ale przede wszystkim znacznie wyższe koszty ogrzewania w zimie. Innym częstym problemem jest wymiana podłóg przy pozostawieniu starych listew przypodłogowych. Choć może się to wydawać drobnostką, takie niedociągnięcia świadczą o niedbałym podejściu do remontu i mogą budzić obawy co do jakości innych, niewidocznych gołym okiem prac. Szczególnie ważne są elementy konstrukcyjne budynku, takie jak dach czy system grzewczy. Stary, nieszczelny dach to nie tylko problem wizualny, ale przede wszystkim ryzyko kosztownych napraw w przyszłości. Podobnie przestarzały system grzewczy (CAC) to zapowiedź wysokich rachunków za energię i konieczności modernizacji. Problemy techniczne i środowiskowe obniżające wartość nieruchomości Niektóre wady nieruchomości mogą całkowicie zniechęcić kupujących. Jednym z podstawowych problemów jest wilgotna piwnica. Ślady wilgoci czy pleśni nie tylko wyglądają odpychająco, ale też świadczą o potencjalnych problemach konstrukcyjnych i mogą być źródłem nieprzyjemnych zapachów. W Kanadzie szczególną uwagę zwraca się też na stan instalacji elektrycznej. Przestarzałe rozwiązania, takie jak instalacja na tylko 60 amperów, nie spełniają współczesnych standardów i wymagają kosztownej modernizacji. Specyficznym problemem są nieruchomości, w których uprawiano marihuanę. Nawet jeśli była to legalna uprawa, pozostawia ona specyficzny zapach i może budzić obawy co do stanu instalacji wentylacyjnej. Podobnie negatywnie postrzegane są domy z ogrzewaniem olejowym, szczególnie jeśli zbiornik paliwa znajduje się pod ziemią. Ryzyko wycieku i skażenia gleby to poważny argument przeciwko takim nieruchomościom. W kontekście kanadyjskim szczególną uwagę zwraca się też na materiały izolacyjne. Obecność azbestu, UFFI czy Vermiculite to poważne wady, które mogą wymagać kosztownych prac remontowych. Znaczenie kuchni w ocenie wartości nieruchomości Współczesna kuchnia to znacznie więcej niż tylko miejsce do przygotowywania posiłków. Stała się ona centrum życia rodzinnego, przestrzenią, gdzie spędza się większość czasu, przyjmuje gości i organizuje spotkania towarzyskie. Dlatego właśnie błędy w projektowaniu kuchni mogą znacząco obniżyć wartość całej nieruchomości. Klasycznym przykładem jest kuchnia pozbawiona naturalnego światła. Nawet duża, nowocześnie wyposażona kuchnia stanie się nieatrakcyjna, jeśli będzie ciemna i ponura. Podobnie ważne jest połączenie kuchni z ogrodem - brak możliwości łatwego wyjścia na taras czy do ogrodu to poważne ograniczenie funkcjonalności. Ciekawym przypadkiem jest dom w Oakville, wyceniony na prawie 3 miliony dolarów. Pomimo luksusowego wykończenia i dużych przestrzeni, dom ten nie mógł znaleźć nabywcy z powodu fatalnie zaprojektowanej kuchni. Umieszczona w centrum domu, pozbawiona okien i połączenia z ogrodem, w ciągu dnia zamieniała się w mroczną przestrzeń, zupełnie nie odpowiadającą oczekiwaniom nabywców w tej klasie cenowej. Ten przykład doskonale pokazuje, jak ważne jest profesjonalne podejście do projektowania przestrzeni kuchennej. Podsumowanie i rekomendacje W obecnych warunkach rynkowych, gdy konkurencja między sprzedającymi jest duża, a nabywcy są bardziej wymagający niż kiedykolwiek wcześniej, szczególnie ważne jest odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Pierwszym krokiem powinno być zidentyfikowanie i usunięcie wszystkich usterek technicznych - takich jak nieszczelny dach czy przestarzała instalacja elektryczna. Równie ważne jest zapewnienie spójności stylistycznej - mieszanka starych i nowych mebli czy dekoracji zawsze działa zniechęcająco. Szczególną uwagę należy poświęcić kuchni, która w oczach współczesnych nabywców stała się najważniejszym pomieszczeniem w domu. Powinna być nie tylko funkcjonalna, ale też jasna i przyjazna. Ważne jest też zadbanie o odpowiednią liczbę łazienek i miejsc do przechowywania. Nie można zapominać o kwestiach zapachowych - nawet subtelne, nieprzyjemne zapachy mogą zniechęcić potencjalnych nabywców. W przypadku domów o nie najlepszej lokalizacji warto pomyśleć o dodatkowych zabezpieczeniach, takich jak izolacja akustyczna czy odpowiednie zagospodarowanie terenu, które może choć częściowo usunąć niedogodności położenia. Pamiętajmy, że w obecnych warunkach rynkowych każdy detal ma znaczenie, a inwestycja w odpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży zwykle zwraca się w postaci wyższej ceny i krótszego czasu oczekiwania na transakcję. Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
KOSZTY, ZWIĄZANE Z ZAKUPEM NIERUCHOMOŚCI W tym tygodniu chciałbym przypomnieć o kosztach, związanych z zakupem nieruchomości. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie, to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest czasami potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy dopiero myślą o kupnie po raz pierwszy. 1. Commission (dla Buyer's Broker). Pomimo że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów, którzy reprezentują kupujących jest wliczone w cenę nieruchomości i jest pokrywane przez sprzedających, to czasami zdarzają się przypadki, które mogą spowodować, że osoby kupujące nieruchomość mogą być zobowiązane do pokrycia wynagrodzenia w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu. W chwili, kiedy nawiązujemy współpracę z agentem (Buyer’s Broker) i podpisujemy formularz „ Buyers Agency Agreement” , to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiego commission ten agent ( brokerage ) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisują i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nami kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok czasu na teren całego Ontario - i jeszcze w dodatku na przykład na 4% commission . Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom, to wszystko jest OK. Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom przez innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojej” prowizji ( commission ) - choć niewiele zrobił w tej sprawie. Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który zawarł z nami kontrakt, ale zostanie on „wynagrodzony” przez sprzedających - na przykład w wysokości 2%, jednak w naszej umowie jest to 4% prowizji. Wtedy można się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas, czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć. 2. Provincial Land Transfer Tax - to podatek pobierany przez prowincję Ontario. Naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1.25% ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000 LTT wyniesie $16,475.00. 3. Metro Toronto Land Transfer Tax – jest on naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i trafia do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę - w wysokości $4,750. Dla ludzi kupujących w obrębie Toronto łączny podatek - prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950 – nie jest to mało. W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice – dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany. 4. Legal Fees - czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji do około $1,500 do $2,500 plus HST. 5. High Ratio Mortgage Insurance . Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment _lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że _high ratio ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do półtora miliona ceny zakupu. 6. Adjustments . Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie_ adjustment_. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia również załatwia prawnik. 7. Development charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów wprowadza tak zwany „ cap ” - czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy. 8. Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST. 9. Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartości $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach (o czym pisałem już nie raz). Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe, tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance . Jest to oczywiście przybliżony szacunek i zawsze mogą wydarzyć się odchylenia od standardu. Jako profesjonalista, od 32 lat zajmuję się reprezentowaniem moich klientów w procesie sprzedaży czy zakupie nieruchomości. Mam w tym ogromne doświadczenie i już na pierwszy rzut oka dostrzegam, jeśli coś nie jest w porządku z nieruchomością, z dokumentacją czy z zachowaniem drugiej strony transakcji. Ten system "szybkiego ostrzegania" moich klientów sprawdza się w 100% - choć na szczęście są to rzadkie przypadki. Jestem nie tylko architektem z polskim wykształceniem, ale też psychologiem (niestety, wyjechałem z Polski przed obroną pracy doktorskiej z psychologii). Wykształcenie psychologiczne bardzo pomaga mi w negocjacjach, które podejmuję na rzecz moich klientów, jak i pozwala na wstępną ocenę sytuacji. Jako agent real estate, który odwiedził tysiące domów od razu poznam, czy nieruchomość jest warta zainteresowania, czy ma jakieś wady, czy też lepiej od razu z niej uciekać. Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Życie ma różne etapy. Kiedy zakładamy rodzinę, rodzą się dzieci, pracujemy zawodowo – mamy inne potrzeby. Kiedy zbliżamy się do wieku emerytalnego, zmienia się bardzo wiele spraw w naszym życiu. Nagle okazuje się, że nasz dom, który miał być tym wymarzonym i do końca życia, zaczyna być niekoniecznie domem, w którym chcemy czy ciągle możemy mieszkać. Z czasem domy stają się dla nas za duże, kiedy dzieci się wyprowadzą, są zbyt drogie do utrzymania (nawet jak są spłacone) czy nieprzystosowane do naszych potrzeb zdrowotnych (kiedy pojawią się problemy z poruszaniem). Cechą wielu Polaków jest to, że przywiązujemy się do miejsca i zwykle nie lubimy się przeprowadzać – nawet z domów, które nam nie odpowiadają. Ale na szczęście coraz większe grono ludzi zaczyna myśleć o zamianie domu na inny, który będzie i mniejszy, i tańszy. Zwykle preferowane są bungalowy i back splits. Są to też domy, w których ilość schodów jest zerowa albo minimalna, co jest dobrym rozwiązaniem w pewnym wieku. Zmiana domu, zwykle na mniejszy i bardziej akceptowalny w wieku emerytalnym, nazywana jest downsizing i jest kilka ważnych powodów, dlaczego to robimy. Oto one: • Wiek – jest to zrozumiałe. Spadek energii, problemy z poruszaniem, inne potrzeby. Im jesteśmy starsi, tym mniejsze są nasze potrzeby i wymagania. • Styl domu – schody stają się problemem. Z wiekiem często następują problemy motoryczne, a schody stają się wrogiem numer jeden. • Zbyt duży ogró d – grządki kwiatków, które cieszyły, gdy byliśmy młodsi, są dziś problemem. • Sytuacja geopolityczna – wszyscy odczuwamy niepokój, jaki pojawił się na całym świecie przez Trumpa. Dla wielu ludzi jest to motywacja, by obniżyć wydatki i ewentualne equity otrzymane po zmianie domu na mniejszy i tańszy wykorzystać jako zabezpieczenie przed skutkami, jakie może przynieść ewentualna dalsza eskalacja konfliktu politycznego. • Zmiana w dochodach – oczywiste jest, że przechodząc na emeryturę, nasze dochody zmieniają się drastycznie. Jeśli ktoś nie ma wielkich oszczędności, inwestycji lub specjalnej emerytury (jak na przykład policjanci czy nauczyciele), to utrzymanie standardu życia na poziomie przedemerytalnym jest poważnym problemem. Nawet jeśli mamy spłacony dom, to i tak utrzymanie go i podołanie ze wszystkimi wydatkami zaczyna być problemem. Jeśli para ma nawet dwie „normalne” emerytury, to nie jest to więcej niż $2,200 miesięcznie. Z takiej sumy trudno opłacić nawet tylko niezbędne opłaty, nie mówiąc o przyjemnościach. Sytuacja taka powoduje, że część seniorów trwa w stanie „hibernacji"wydatków, oszczędzając na wszystkim, nawet na jedzeniu. • Zmiana w strukturze rodzinnej – koszty utrzymania domu, jak wspomniałem wcześniej, to główny powód zamiany, ale również ważna jest zmiana w strukturze rodziny. Jeśli ktoś kupił dom 30 lat temu, mając małe dzieci i będąc w pełni sił witalnych, to nawet duży dom mógł się czasami wydawać zbyt mały. Ale kiedy pozostajemy w dwójkę, mając blisko 60 lat, w domu, z którego dzieci się już dawno wyprowadziły, to pada pytanie... po co? Po co nam tyle miejsca do ogrzewania, sprzątania, opłacania, itd.? Kiedy para pozostaje sama, a niestety nawet jeśli pozostaje tylko jeden członek rodziny, duży dom nie ma sensu. Oczywiście, kto bogatemu zabroni – jeśli kogoś na to stać. Niestety, nie jest to typowa sytuacja i bardzo wiele osób właśnie z tego powodu zmienia dom na mniejszy (i tańszy). • Zmiana w stanie zdrowia – to jest inny bardzo ważny powód, kiedy decydujemy się na zmianę. Bardzo często odwiedzam ludzi planujących zamianę domu i często spotykam się z sytuacją, że z powodów zdrowotnych wejście na drugie piętro, skorzystanie z łazienki czy wzięcie kąpieli jest bardzo trudnym zadaniem. Dlatego w tych sytuacjach domy czy mieszkania na jednym poziomie stają się koniecznością i planując downsizing, warto o tym pamiętać. • Zmiana w stylu życia – dziś 65 lat to, moim zdaniem, nie jest poważny wiek. Ludzie są bardzo aktywni. Ćwiczą, podróżują, korzystają z restauracji czy zajmują się ulubionym hobby. Ale jak to wszystko kontynuować za trochę ponad $2,000 miesięcznie? Oczywiście każdy ma na ogół jakieś oszczędności, ale nie są one zwykle zbyt wielkie, dlatego w wielu przypadkach ludzie decydują się na sprzedaż i zamianę domu na tańszy, wykorzystując różnicę w cenie nieruchomości na to, o czym marzyli, pracując całe życie. • Brak kontaktów międzyludzkich – częstym powodem, kiedy decydujemy się na zamianę nieruchomości, jest sytuacja, kiedy pozostajemy sami, bez dzieci, i zaczyna nam brakować przyjaciół czy ludzi bliskich, z którymi możemy spędzać czas. Może to być rozmowa, praca w ogrodzie, spacery czy jakieś inne wspólne zajęcia. Być może za 30 lat emeryci, którzy dziś są młodzieżą, spędzającą więcej czasu wpatrzoną w swoje smartfony, będą mieli kontakt z innymi tylko online, ale na szczęście nasze pokolenie ciągle lubi bezpośrednie kontakty międzyludzkie. • Plany powrotu do Polski – to bardzo obszerny temat. Wiele osób rozważa taką opcję jako downsizing . Szczególnie jeśli takie osoby nie mają tutaj rozbudowanej rodziny, wielu znajomych, czasami mają problemy z językiem. Powrót do Polski wydaje się rozsądnym posunięciem, bo i koszty życia oraz koszty mieszkań są znacznie niższe. Oczywiście istnieje wiele spraw do rozważenia, a szczególnie w ostatnim okresie bardzo mało ciekawa sytuacja polityczna. Chodzi mi o sytuację z Rosją. Jest też spora grupa ludzi, którzy chcą balansować pomiędzy Polską i Kanadą, często kupując mieszkanie tutaj, by mieć punkt zaczepienia oraz dom lub apartament w Polsce, gdzie mogą się czuć „u siebie” Jak wspomniałem, wielu ludzi nie chce się przeprowadzać, ale ma spore problemy finansowe z utrzymaniem domu. Jedną z opcji jest stworzenie dodatkowego unitu w obrębie już posiadanego domu. Jest to obecnie legalne i w każdym domu można to zrobić i uzyskać licencję na drugi unit pod warunkiem, że stworzony apartament będzie spełniał wymogi bezpieczeństwa. Nie wszystkie typy domów się do tego dobrze nadają. Najlepsze są domy parterowe i back-splits Jeśli posiadamy dom, który nie nadaje się do stworzenia drugiego unitu, można go sprzedać i kupić znacznie tańszy, a różnicę w cenie powoli „przejadać”. Jednak moim zdaniem bardziej sprytnym rozwiązaniem jest zamiana na taki dom (nawet w podobnej cenie jak ten sprzedany), który będzie generował nam z wynajmu około $1,500 miesięcznie (czyli $18,000 rocznie). Proszę pomyśleć: jeśli włożymy na przykład $200,000 do banku na procent, ta suma będzie generowała może $2,000 rocznie (opodatkowanego) dochodu. Jeśli zaczniemy brać „z kupki” po $1,500 miesięcznie, to po 10 latach przejemy nasz profit i będziemy w tej samej sytuacji. Natomiast stały czynsz z wynajmu (który wzrasta wraz z inflacją) jest najlepszym rozwiązaniem - bo nie tylko nigdy nie zabraknie nam dochodu, ale również nasza rezydencja nabiera cały czas na wartości. Wiem, że nie wszyscy chcą być w pozycji landlorda, dlatego tym Państwu sugeruję cztery opcje do rozważenia po sprzedaży dużego i droższego domu. 1) Condo apartment – ciągle można znaleźć duży, starszy apartament, nawet w Toronto czy Mississauga, który ma wliczone wszystkie utilities w maintenance . Owszem, ta opłata zawsze wydaje się za wysoka, ale jak się weźmie pod uwagę wielkość mieszkania i fakt, że za nic nie musimy dodatkowo płacić (oprócz podatku), to _maintenance _za stopę kwadratową jest prawie porównywalne z nowymi mieszkaniami. 2) Condo apartment w Retirement community – Jest to ciekawy koncept, bo mieszkania te można kupić często znacznie taniej niż normalne kondominia. Maintenance często zawiera wszystko. Mieszkamy w otoczeniu ludzi w wieku ponad 55 lat, plus istnieje wiele programów, z których można skorzystać - jak sprzątanie, pranie, wizyty pielęgniarki czy lekarza. 3) Tańsze domy za miastem. Jeśli chodzi o domy, to zdecydowanie polecam domy parterowe. Bardzo praktycznym rozwiązaniem jest tak zwana szeregowa zabudowa. Mamy pełną prywatność i mały ogródek. Oczywiście, moim zdaniem konieczny jest garaż. Wybierałbym domy nie stare, by nie popaść w wir remontów. W chwili obecnej, niestety, w okolicy Toronto, Mississauga czy Oakville takie domy nie są tanie, ale jeśli ktoś nie ma problemów przenieść się w jakiś bardziej osiągalny rejon, jak Wasaga Beach, St. Catherines, Fort Erie czy Welland - to ciągle można znaleźć dream house poniżej $750,000 (a często znacznie taniej). 4) Domy parterowe w Adult Life Style Community . Takich kompleksów jest coraz więcej i jest to bardzo ciekawy koncept. Często kupuje się tam dom za bardzo atrakcyjną cenę, nawet znacznie poniżej $500,000. Dzieje się tak, bo jesteśmy właścicielami domu, ale teren, na którym dom stoi, jest rentowany tak długo, jak tam mieszkamy. Dzięki temu cena zakupu jest znacznie niższa. Ma się tam własny ogródek, który można pielęgnować samemu albo jest on uprawiany przez ogrodników. Owszem, obowiązuje pewien rodzaj maintenance (właśnie na utrzymanie terenów), ale ogólnie wydatki są znacznie niższe niż przy większym i droższym domu. Ogromną zaletą takiego rozwiązania jest fakt, że żyje się w osiedlu ludzi, którzy są w podobnym wieku, lubią być aktywni i kiedy wyjeżdżamy na dłuższe wakacje, zawsze istnieje zaprzyjaźniony sąsiad, który przypilnuje naszego domu. W_ downsizing_ specjalizuję się od lat i mam wielu zadowolonych klientów, którzy mogą poświadczyć, że do tego tematu podchodzę z sercem i każdą sytuację traktuję indywidualnie - ponieważ wiem, jak ważny (idla niektórych trudny) jest to moment w życiu tych, którzy proszą mnie o pomoc w zorganizowaniu im nowej jakości życia. Zapraszam wszystkich Państwa w wieku emerytalnym i przedemerytalnym do kontaktu, a przeanalizujemy wspólnie Państwa indywidualną sytuację - i podam najlepsze pod kątem finansowym rozwiązania. Wszak emerytura do druga młodość - więc warto czerpać z niej tyle przyjemności, ile tylko się da. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes W ostatnich tygodniach wiele osób z niepokojem obserwuje wydarzenia na arenie międzynarodowej, zwłaszcza w Stanach Zjednoczonych, gdzie polityczna niepewność wpływa na globalny klimat gospodarczy. Szczególnie w Kanadzie odczuwamy te zmiany, a rynek nieruchomości zwolnił tempo. Jednak zamiast martwić się rzeczami, na które i tak nie mamy wpływu, warto wykorzystać ten czas na odpowiednie przygotowanie domu do sprzedaży. Dzięki kilku prostym i niedrogim zabiegom możemy zwiększyć atrakcyjność naszej nieruchomości, a co za tym idzie – szybciej znaleźć kupca, kiedy lepsze czasy powrócą. A że powrócą, to jestem pewny! W tym artykule podpowiadam, jak tanio i skutecznie przygotować dom do sprzedaży, zwracając uwagę na detale, które mają ogromne znaczenie dla potencjalnych nabywców. Pamiętaj, że decyzja o zakupie często zapada w ciągu kilku minut od wejścia do domu. Dlatego kluczowe jest, aby przestrzeń była czysta, uporządkowana i przyjazna. Nie bój się „małpować” od profesjonalistów Obecnie jest mnóstwo firm zajmujących się „stagingiem”, czyli zawodowym przygotowaniem domu do sprzedaży. Podglądaj ich na Instagramie, YouTube czy Realtor.ca . Uczenie się od lepszych jest zawsze właściwym podejściem. Porządek i minimalizm – klucz do sukcesu Pierwszym krokiem do przygotowania domu do sprzedaży jest gruntowne sprzątanie i uporządkowanie przestrzeni. Potencjalni kupujący chcą zobaczyć dom, a nie Twoje osobiste przedmioty. Dlatego: Pozbądź się zbędnych mebli . Nadmiar mebli sprawia, że pomieszczenia wydają się mniejsze. Jeśli masz stare, nieużywane meble, sprzedaj je lub oddaj. Pozostaw tylko te, które są funkcjonalne i pasują do stylu wnętrza. Schowaj bibeloty i osobiste pamiątki . Rodzinne zdjęcia, figurki czy kolekcje mogą rozpraszać uwagę. Potencjalni nabywcy powinni móc wyobrazić siebie w tym domu, a nie oglądać Twoje życie. Zorganizuj przestrzeń . Szafy, garaż i piwnica również powinny być uporządkowane. Ludzie często zaglądają do tych miejsc, aby ocenić, czy jest wystarczająco dużo miejsca na przechowywanie. Kolory ścian – postaw na neutralność Kolory ścian mają ogromny wpływ na odbiór wnętrza. Jasne, neutralne barwy, takie jak biel, beż czy delikatne szarości sprawiają, że pomieszczenia wydają się większe i bardziej przytulne. Jeśli Twoje ściany są pomalowane na intensywne kolory, warto je przemalować. Wybierz farby w przystępnej cenie . Nie musisz wydawać fortuny na drogie farby. Wystarczy, że wybierzesz produkt dobrej jakości w neutralnym odcieniu. Zrób to sam . Malowanie ścian to stosunkowo prosta czynność, którą możesz wykonać samodzielnie, oszczędzając na kosztach wynajmu ekipy remontowej. Podłogi – zadbaj o ich wygląd Podłogi to jeden z najważniejszych elementów, na które zwracają uwagę kupcy. Jeśli masz stare, zniszczone wykładziny lub podłogi, warto je odnowić. Wymień wykładziny . Jeśli masz wykładziny, które są zużyte lub w nieestetycznych kolorach, zastąp je nowymi. Nie muszą być drogie – wystarczy, że będą czyste i neutralne. Polakieruj parkiet . Drewniane podłogi można odnowić, lakierując je lub olejując. To stosunkowo tani sposób, aby przywrócić im blask. Postaw na panele winylowe . Jeśli chcesz całkowicie wymienić podłogę, panele winylowe to niedroga i trwała opcja. Są łatwe w montażu i dostępne w wielu wzorach. Oświetlenie – stwórz przytulny klimat Dobre oświetlenie może całkowicie zmienić odbiór wnętrza. Postaw na ciepłe, żółte światło, które tworzy przytulną atmosferę. Wymień żarówki . Jeśli masz zimne, białe światło, zastąp je żarówkami o ciepłej barwie. Dodaj lampy stojące i kinkiety . Dodatkowe źródła światła, takie jak lampy stojące w salonie czy kinkiety w sypialni, sprawią, że pomieszczenia będą wydawać się bardziej przytulne. Oczyść żyrandole i kinkiety . Brudne oświetlenie może zepsuć cały efekt. Przed pokazaniem domu dokładnie je wyczyść. Zapachy – nie zapomnij o pierwszym wrażeniu Zapach to pierwsza rzecz, którą zauważają goście wchodzący do domu. Nieprzyjemne zapachy mogą zniechęcić potencjalnych kupców, dlatego warto zadbać o to, aby dom pachniał świeżo. Regularnie wietrz pomieszczenia . Przed pokazaniem domu otwórz okna, aby przewietrzyć wnętrza. Używaj naturalnych odświeżaczy powietrza . Zamiast chemicznych sprayów, postaw na naturalne zapachy, takie jak świece sojowe, olejki eteryczne lub świeże kwiaty. Unikaj intensywnych zapachów . Zbyt mocne perfumy mogą być drażniące. Lepiej postaw na delikatne, świeże aromaty. Zasłony i dekoracje – postaw na prostotę Zasłony i dekoracje mogą znacznie wpłynąć na odbiór wnętrza. Postaw na proste, neutralne rozwiązania, które pasują do każdego stylu. Wymień zasłony. Jeśli masz ciężkie, ciemne zasłony, zastąp je lekkimi, jasnymi tkaninami. To sprawi, że pomieszczenia będą wydawać się jaśniejsze i bardziej przestronne. Dodaj rośliny. Doniczki z zielonymi roślinami to niedrogi sposób na ożywienie wnętrza. Wybierz łatwe w pielęgnacji gatunki, takie jak zamiokulkas czy sansewieria. Unikaj nadmiaru dekoracji. Mniej znaczy więcej. Zostaw tylko kilka starannie dobranych elementów, takich jak ramki na zdjęcia czy proste wazony. Łazienka i kuchnia – zadbaj o detale Łazienka i kuchnia to pomieszczenia, na które kupujący zwracają szczególną uwagę. Warto zadbać o to, aby były czyste i funkcjonalne. Wymień fugi . Brudne lub zniszczone fugi między płytkami mogą zepsuć cały efekt. Możesz je łatwo odnowić, używając specjalnego preparatu do fug. Dodaj nowe akcesoria . Nowa zasłona prysznicowa, świeże ręczniki czy nowy dywanik do łazienki to nieduży wydatek, który może znacznie poprawić wygląd pomieszczenia. Wymień stare dywaniki, a przywannie postaw świeże ręczniki i doniczkę z małą rośliną. **Oczyść szafki i blaty. ** W kuchni zadbaj o to, aby blaty były czyste, a szafki uporządkowane. Możesz też wymienić uchwyty szafek na nowe, aby odświeżyć ich wygląd. Jeśli chcesz zamienić stare meble na nowoczesne - wystarczy farba i nowe uchwyty. Niedawno pokazaliśmy na moim fanpage na Facebooku (Domator Team & Maciek Czapliński) jakie cuda można wyczarować ze starej szafki czy kredensu za pomocą farby i wyobraźni. Curb appeal – zadbaj o wygląd zewnętrzny Pierwsze wrażenie pojawia się już na zewnątrz. Dlatego warto zadbać o to, aby elewacja domu i ogród wyglądały schludnie. Umyj elewację . Brudna elewacja może zniechęcić kupców. Możesz ją umyć samodzielnie za pomocą myjki ciśnieniowej. Przytnij krzewy i trawnik . Zadbany ogród to wizytówka domu. Przytnij krzewy, skoś trawnik i posadź kilka kwiatów. Dodaj nową furtkę lub numer domu . To nieduży wydatek, który może znacznie poprawić wygląd zewnętrzny. Postaw przed wejściem donice z roślinami - dzięki temu dom będzie wyglądał zapraszająco. Opróżnij garaż – pokaż jego potencjał Garaż to często niedoceniana, ale bardzo ważna część domu, zwłaszcza w Kanadzie, gdzie zimy bywają mroźne, a przechowywanie samochodu w garażu to duży atut. Wiele osób używa jednak garażu jako magazynu na niepotrzebne przedmioty. Aby zwiększyć atrakcyjność tej przestrzeni: Opróżnij garaż . Pozbądź się starych narzędzi, pudeł, rowerów i innych rzeczy, które zajmują miejsce. Kupcy chcą zobaczyć, ile miejsca jest dostępnego na samochód i przechowywanie. Zorganizuj przestrzeń . Jeśli masz półki lub szafki w garażu, upewnij się, że są uporządkowane. Możesz też zainwestować w niedrogie systemy przechowywania, takie jak haczyki na narzędzia czy pojemniki plastikowe. Umyj a może nawet pomaluj podłogę . Brudna podłoga w garażu może zepsuć wrażenie. Umyj ją wodą z mydłem lub użyj myjki ciśnieniowej, aby przywrócić jej czystość. Opróżnij piwnicę (basement) – pokaż jej możliwości Piwnica to kolejne pomieszczenie, które ma ogromne znaczenie dla Kanadyjczyków. Często służy jako dodatkowa przestrzeń do przechowywania, ale może też być wykorzystana jako pokój rekreacyjny, siłownia czy nawet dodatkowa sypialnia. Aby zwiększyć jej atrakcyjność: Opróżnij basement. Pozbądź się starych mebli, pudeł i niepotrzebnych przedmiotów. Kupujący chcą zobaczyć, ile miejsca jest dostępne. Zorganizuj przestrzeń. Jeśli masz półki lub szafki, upewnij się, że są uporządkowane. Możesz też zainwestować w niedrogie systemy przechowywania, takie jak plastikowe pojemniki. Oczyść ściany i podłogę . Brudne ściany i podłoga mogą zepsuć wrażenie. Umyj je wodą z mydłem lub użyj specjalnych preparatów do czyszczenia. Pokazuj potencjał. Jeśli piwnica jest pusta, możesz pokazać jej potencjał, ustawiając kilka mebli, takich jak kanapa czy stolik, aby zasugerować, że może to być pokój rekreacyjny. Zadbaj o system wentylacji – ważne w lecie W Kanadzie, gdzie latem jest gorąco, system wentylacji to kolejny ważny element. Aby zwiększyć atrakcyjność swojego domu: Sprawdź klimatyzację. Upewnij się, że system klimatyzacji działa sprawnie. Jeśli masz klimatyzator, warto go wyczyścić i sprawdzić, czy nie wymaga naprawy. Oglądanie domów latem, gdzie nie ma klimatyzacji, to udręka! Pokazuj rachunki za prąd. Jeśli masz niskie rachunki za prąd, pokaż je potencjalnym kupcom. To może być duży atut. Przygotowanie domu do sprzedaży nie musi być drogie ani czasochłonne. Wystarczy, że zadbamy o porządek, neutralne kolory, czyste podłogi i przyjemny zapach. Pamiętaj, że kupujący szukają domu, w którym będą mogli się zakochać od pierwszego wejrzenia. Dlatego postaw na prostotę, czystość i przytulny klimat. Dzięki tym prostym zabiegom zwiększysz szanse na szybką i korzystną sprzedaż nieruchomości, nawet w trudnych czasach. Wykorzystaj ten czas spowolnienia na rynku nieruchomości, aby przygotować swój dom na nowych właścicieli. Kiedy sytuacja się unormuje, będziesz gotowy, aby zaprezentować swoją nieruchomość w najlepszym świetle. Powodzenia! Jeśli potrzebują Państwo przygotować dom do sprzedaży, ale nie wydać na to fortuny, zapraszam do kontaktu. Chętnie doradzę i wskażę najskuteczniejszy kierunek zmian. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Dziś poruszam temat, którym fascynuje coraz więcej osób – Smart Home, czyli inteligentny dom. To właśnie internet stał się kluczowym nośnikiem informacji i poleceń, który zrewolucjonizował nie tylko sposób, w jaki od teraz słuchamy Radia 7 Toronto, ale także to, jak zarządzamy naszymi domami, jak komunikujemy się ze światem czy możemy zdalnie uruchomić nasz samochód. Możliwości są nieskończone i każdego dnia pojawiają się nowe pomysły i urządzenia oraz nowe zastosowania. Czym jest Smart Home? Smart Home to dom, który wykorzystuje zaawansowaną technologię oraz połączone urządzenia do usprawnienia i zautomatyzowania różnych aspektów codziennego życia. To nie tylko luksus, ale także sposób na zwiększenie efektywności, wygody, bezpieczeństwa oraz oszczędności energii. A wszystko to możliwe jest dzięki internetowi, który stał się sercem tej rewolucji. Internet – nośnik rewolucji Internet to nie tylko narzędzie do przeglądania stron czy oglądania filmów. To medium, które pozwala na przesyłanie informacji i poleceń w czasie rzeczywistym. Dzięki niemu możemy zdalnie sterować oświetleniem, ogrzewaniem, systemami bezpieczeństwa czy nawet urządzeniami AGD. Wszystko to zwykle za pomocą smartfona, który dziś ma więcej mocy obliczeniowej niż komputery NASA podczas pierwszego lądowania na Księżycu! Przykłady zastosowań Smart Home Automatyzacja oświetlenia – dzięki inteligentnym systemom oświetleniowym możemy zaprogramować oświetlenie tak, aby włączało się o określonej porze lub reagowało na ruch. To nie tylko wygoda, ale także oszczędność energii. Inteligentne termostaty – od dawna istniały termostaty, ale istnieją już takie urządzenia, które uczą się naszych nawyków i automatycznie dostosowują temperaturę w domu, co przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie. Systemy bezpieczeństwa – kamery monitoringu, inteligentne zamki i czujniki ruchu pozwalają na zdalne monitorowanie i kontrolę dostępu do domu, nawet gdy jesteś na drugim końcu świata. Sterowanie głosowe – asystenci głosowi, jak Amazon Alexa czy Google Assistant, umożliwiają sterowanie urządzeniami za pomocą prostych komend głosowych. „Alexa, włącz światło w salonie” – to już nie science fiction, ale codzienność. Smart Home a sztuczna inteligencja (AI) Jesteśmy dopiero na progu kolejnej rewolucji – ery Smart Home opartych na sztucznej inteligencji. W przyszłości nasze domy będą nie tylko reagować na nasze polecenia, ale także przewidywać nasze potrzeby. Wyobraźmy sobie, że nasz dom samodzielnie reguluje temperaturę, przygotowuje kawę o poranku, a nawet przypomina o ważnych spotkaniach. To wszystko będzie możliwe dzięki AI. Ta prawdziwa rewolucja jest dopiero przed nami, ale nie ma przed nią ucieczki, bo oprócz wygody i automatyzacji – jest to ogromna, nowa gałąź przemysłu. Jednak zanim to nastąpi, musimy zmierzyć się z pewnymi wyzwaniami. Technologia rozwija się w zawrotnym tempie, a co za tym idzie, urządzenia szybko stają się przestarzałe. Warto więc zastanowić się, jakie rozwiązania wybrać, aby inwestycja w Smart Home była opłacalna. Na co zwrócić uwagę przy wyborze urządzeń? Wartość przy odsprzedaży – urządzenia, które pomagają oszczędzać energię, są często doceniane przez potencjalnych nabywców. Przenośność – wybieraj urządzenia, które można łatwo przenieść do nowego domu, jak inteligentne termostaty czy kamery monitoringu. Łatwość instalacji – urządzenia z opcją DIY (Do It Yourself) pozwalają zaoszczędzić na kosztach instalacji. Ulepszenia o dużym wpływie – skup się na rozwiązaniach, które znacząco poprawią jakość Twojego życia, jak energooszczędne oświetlenie czy inteligentne termostaty. Smart Home a starsze pokolenia Jednym z wyzwań, przed którymi stoi technologia Smart Home, jest jej dostępność dla starszych pokoleń. Dla wielu osób starszych obsługa skomplikowanych systemów może być trudna. Dlatego przyszłość Smart Home oparta na sztucznej inteligencji może być przełomem. Wyobraźmy sobie, że zamiast skomplikowanych aplikacji i ustawień, wystarczy powiedzieć: „Hej, Bob, podgrzej wodę na herbatę” – i system samodzielnie wykona polecenie. To właśnie prostota i intuicyjność będą kluczem do sukcesu. Czy warto inwestować w Smart Home? To pytanie zadaje sobie wiele osób, zwłaszcza w kontekście szybko zmieniającej się technologii. Alternatywnie do inwestowania w Smart Home, jeśli planujemy mieszkać w swoim domu przez dłuższy czas, warto zainwestować w rozwiązania, które przyniosą realne korzyści - takie jak nowe okna, dodatkowa izolacja czy energooszczędne ogrzewanie. Podsumowanie Smart Home to nie tylko moda, ale także realna korzyść dla naszego codziennego życia. Dzięki internetowi i nowoczesnej technologii możemy żyć wygodniej, bezpieczniej i oszczędniej. Jednak warto podejść do tematu z głową – nie każda nowinka technologiczna wytrzyma próbę czasu. Pamiętajmy, że technologia ma służyć człowiekowi, a nie odwrotnie. Dlatego korzystajmy z niej mądrze, aby nasze domy były nie tylko inteligentne, ale także przyjazne i funkcjonalne. Dodatkowe rozważania Warto również zwrócić uwagę na aspekt ekologiczny Smart Home. Inteligentne systemy zarządzania energią mogą znacząco zmniejszyć nasz ślad węglowy, co jest niezwykle ważne w dobie zmian klimatycznych. Ponadto, integracja systemów Smart Home z odnawialnymi źródłami energii - takimi jak panele słoneczne, może przynieść jeszcze większe korzyści - zarówno dla środowiska, jak i dla naszego portfela. Kolejnym ciekawym aspektem jest możliwość integracji Smart Home z systemami opieki zdrowotnej. Wyobraźmy sobie, że nasz dom monitoruje nasze zdrowie, przypomina o przyjmowaniu leków, a nawet automatycznie wzywa pomoc w przypadku nagłego wypadku. Smart Home to nie tylko technologia, ale także sposób na lepsze, bardziej zrównoważone i bezpieczne życie. Warto więc śledzić rozwój tej dziedziny i mądrze korzystać z jej dobrodziejstw. Jeśli mają już Państwo w domu rozwiązanie technologiczne, które wykorzystują internet i AI do codziennego funkcjonowania, zachęcam do ich opisania, zaprezentowania korzyści, jaki przynoszą (lub może wad?) oraz o wysłanie zdjęć urządzeń. Z chęcią opublikujemy Państwa listy na naszym FB, co na pewno będzie atrakcyjnym materiałem czytelniczym. Mój adres to 2780007@gmail.com . Zapraszam do kontaktu! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Jestem w biznesie od 34 lat, sprzedałem i kupiłem dla klientów tysiące domów. Mam więc ogromne doświadczenie w sprzedaży nieruchomości w różnych porach roku. Dziś chciałbym skupić się na tym, kiedy jest najlepszy okres na sprzedaż domu – lato czy zima? I kiedy planujemy zamianę domu, na przykład na mniejszy, od czego zacząć – czy najpierw kupno, czy najpierw sprzedaż? Nie ma jednej poprawnej odpowiedzi. Dla jednych będzie to okres zimowy, dla innych letni, i poniżej przedstawię kilka przemyśleń, które są warte wzięcia pod uwagę. Choć w tym roku może być odrobinę inaczej, bo jak wszyscy to odczuwamy, nagle nasze nudne życie w Kanadzie zostało wzburzone przez 47-go prezydenta USA – Donalda Trumpa. Nie ulega wątpliwości, że następne kilka miesięcy i niepewność, co Biały Dom postanowi w sprawie ceł i jak rząd Kanady (którego praktycznie nie ma w tej chwili) zareaguje, oraz czy nadal będzie parcie, byśmy zostali kolejnym stanem Ameryki – zdecydowanie wpłynie na aktywność rynku i na decyzje zarówno kupujących, jak i sprzedających. Niepewność jest najgorszym doradcą i wszyscy mamy nadzieję, że prezydent Trump straci zainteresowanie Kanadą i zajmie się innymi ważnymi sprawami we własnym kraju, w którym zapanował chaos. Dlatego w tym niepewnym okresie, dopóki sytuacja się nie wyjaśni, kiedy planujemy zamianę domu (szczególnie jeśli mamy duży mortgage ) na inny – sugerowałbym najpierw sprzedaż, a dopiero jak mamy już to zaklepane i mamy odpowiednio duży depozyt – rozpocząłbym poszukiwania następnego domu. Oczywiście, czasami pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej, robimy inaczej. Przykładowo, jeśli mamy spłacony dom i pojawi się nagle dom, na który czekaliśmy latami, dom, który zaparł nam dech – to wówczas warto czasami zaryzykować. Z tym, że trzeba się liczyć z faktem, że może to wymagać od nas bardziej zaniżonej ceny sprzedaży dla kupujących, by zachęcić ich do „walki”. Ale na moment zapomnijmy o 47-mym prezydencie, a wróćmy do tego, jak działa rynek nieruchomości w normalnej sytuacji. Cztery pory roku Jednym z bardzo stymulujących elementów wpływających na to, kiedy warto sprzedawać, jest pora roku. Panuje powszechne przekonanie, że domy sprzedają się najlepiej wiosną, latem i wczesną jesienią, bo ogrody są piękne, jest miło oglądać, bo jest ciepło, nie trzeba się grubo ubierać. Takie przekonanie jest w dużej mierze słuszne, ale po pierwsze, w tym okresie następuje prawdziwy wysyp domów, czyli kupujący mogą bardziej kaprysić w wyborze, ale również latem lepiej widać wszystkie niedogodności domu, jak na przykład słaby lub mało zadbany landscaping . Ponadto, latem zdarzają się też częściej „profesjonalni oglądacze”, którzy lubią sobie pojeździć po domach, by zobaczyć, jak ludzie mieszkają. Zimą wystawia się znacznie mniej domów (mamy mniejszą konkurencję), dlatego kupujący w tym okresie mają mniejszy wybór i często „biorą to, co jest”, bo mają potrzebę zakupu. Zimą wiele wad zewnętrznych, jak słaby landscaping , może ujść na sucho, bo jest przykryty śniegiem. I moim zdaniem ci, co kupują w okresie zimowym, są bardziej zdecydowanymi kupującymi, bo ciężkie warunki zachęcają do szybszego podejmowania decyzji. Jako dygresję opowiem zabawną sytuację, która zdarzyła mi się już dość dawno, ale ją doskonale pamiętam. Kiedyś zostałem zaproszony, by wystawić dom na sprzedaż koniecznie zimą (podobną do obecnej). Bardzo byłem zdziwiony na to naleganie i pomyślałem, że pewnie ogród jest zniszczony. Ale zdjęcia z lata pokazywały wypieszczony ogródek, pełen kwiatów. Kiedy bardzo szybko sprzedaliśmy ten dom, bo był również zadbany jak ogród, sprzedający przyznali się, że chodziło o to, by kupujący nie widzieli sąsiadów. Latem sąsiedni ogród był pełen nie tylko mieszkających tam ludzi, ale ogromnej liczby ich „kolegów” - miłośników głośnej muzyki reggae do późnej nocy, wraz z charakterystycznym zapachem palonej „trawki”. Innymi sprawy, czy ma to być zima czy lato – zależy od wielu czynników i łatwiej jest podejmować decyzję, kiedy robimy downsizing , nie mając mortgage na domu, który chcemy sprzedać, niż na upsizing, kiedy zwykle musimy ubiegać się o pożyczkę hipoteczną. Aktywność rynku nieruchomości Na pewno słyszeli Państwo określenie „ buyers market” i „sellers market”. Ten pierwszy ( buyers market ) polega na tym, że domy się słabo sprzedają i jest wiele domów do wyboru. Wówczas kupujący ( buyers ) mogą przebierać w domach jak chcą, a sprzedający gotowi są zrobić wszystko, by zachęcić kupujących do złożenia oferty. To ma miejsce w czasach, kiedy oprocentowanie jest wysokie. Taki okres prowadzi do stagnacji rynku. Mało się dzieje na rynku budowlanym, bo inwestorzy nie chcą ponosić ryzyka. Taką sytuację mieliśmy przez ostatnie 2 lata. Wysokie oprocentowania zahamowały rynek i kiedy Bank of Canada zaczął je obniżać, zapowiadał się dobry rok w real estate. Ale pojawił się Donald Trump, co natychmiast ochłodziło optymizm. Sellers market – występuje zwykle, kiedy oprocentowanie jest niskie. W takim okresie jest zwykle mało domów oferowanych na sprzedaż. Jest więcej chętnych do kupna niż do sprzedaży. Wówczas sprzedający mogą wybierać w ofertach i stawiają warunki. Częste są sytuacje, że pojawia się kilka ofert na jeden dom i nieruchomości sprzedają się powyżej ceny wywoławczej. W takim rynku nie ma problemu ze sprzedażą, problem jest z zakupem. Wtedy też zaczyna się bardzo aktywny rynek budowania domów i wielu inwestorów jest gotowych do podjęcia ryzyka budowy nowych domów oraz renowacji starych. W sellers market jest lepiej najpierw kupić dom, zanim swój dom się wystawi na sprzedaż. Kiedy zamieniamy duży i drogi na mały i tańszy, często możemy nawet użyć equity zawarte w domu, by nowy dom kupić praktycznie za gotówkę. Kiedy sytuacja jest odwrotna, kupujemy droższy dom od tego, co sprzedajemy, warto jest mieć warunek na uzyskanie pożyczki hipotecznej. Sprzedaż „tanich” domów w okresach sellers market jest praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej wiedzieć najpierw „dokąd idziemy”, by unikać stresu poszukiwań na siłę. Kiedy mamy odwrotny rynek, czyli buyers market, to wówczas lepiej jest najpierw sprzedać, zanim się coś kupi. **Lokalizacja ** Jest ważne, gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy w mieście i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA, to wybór domów jest spory, domy są zwykle tańsze i relatywnie łatwiej jest coś kupić. Ale ponieważ zwykle ma to być dom marzeń i „do końca życia”, to polecałbym najpierw zakup, a potem sprzedaż. Szczególnie jeśli dom, który będziemy sprzedawać, jest już dawno spłacony. Zalety, kiedy najpierw sprzedajemy, głównie polegają na tym, że wiemy na pewno, za ile nasz dom się sprzedał i ile pozostanie nam pieniędzy na zakup następnego domu. Pozwala nam to również być bardziej „agresywnymi” w składaniu ofert, bo wiemy, kiedy mamy zamknięcie i najczęściej nie musimy wkładać warunku na załatwienie pożyczki, składając ofertę. Wada jest taka, że możemy kupić coś w pośpiechu, co tak naprawdę nie było warte zakupu - no i będziemy „bezdomnymi” przez jakiś czas. Zalety, kiedy najpierw kupimy (zanim sprzedamy) polegają na tym, że nie mamy pośpiechu w szukaniu i żadnego parcia czasu, czyli możemy być bardziej cierpliwi i wybredni w wyborach. Oczywiście, na drugim biegunie, nie mamy 100% pewności, za ile nasz obecny dom sprzedamy i kiedy go sprzedamy, jak już będzie potrzeba zrobienia tego. Ale jak wspomniałem wielokrotnie, dom właściwie wyceniony w okolicy, gdzie jest duże zapotrzebowanie, sprzeda się bardzo szybko, bo oferta rynku jest ograniczona. Stąd mój apel o unikanie pośpiechu, nie robienie niczego na siłę i zabezpieczanie się na wszelkie możliwe sytuacje dotyczące zmian na rynku nieruchomości. Czyli, jak widać - lato czy zima? Najpierw kupno czy sprzedaż? - wszystko zależy od bardzo wielu czynników. Zapraszam do kontaktu - pomogę podjąć słuszną decyzję, bazując na Państwa indywidualnej sytuacji. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Zakup nieruchomości to proces, który może przypominać emocjonalny rollercoaster. Łatwo się zakochać, jeszcze łatwiej popełnić błędne decyzje. Choć rynek nieruchomości znacznie zwolnił, ceny wcale nie spadły dramatycznie. Szczególnie w dobrych okolicach. Ale nawet gorsze dzielnice ostatnio przeżywają hossę, bo brakuje działek na obszarze GTA. Tak więc tereny, które do niedawna były omijane przez deweloperów, obecnie cieszą się zainteresowaniem, jeśli są położone blisko centrum, autostrad czy TTC. Takim przykładem może być północne Etobicoke, czy wschodnia Mississauga. Ale pomimo zwolnienia rynku, moim zdaniem to wciąż jest rynek sprzedających, więc jeśli są Państwo w trakcie poszukiwań swojego wymarzonego domu, oto lista pułapek, których należy unikać. Nie rozumiesz trendów rynkowych? Czas na lekcję! Wielu kupujących wciąż wierzy w mity o „tanich” domach. Na dzisiejszym rynku wygrywa ten, kto działa szybko i jest gotów zapłacić czasami nieco więcej, by uniknąć przegranej w bitwie ofert. Tak, atrakcyjne i dobrze wycenione domy, nawet w obecnym rynku, mogą wzbudzić zainteresowanie kilku chętnych. Proszę pamiętać, że kiedy “walczymy” o typowy dom na typowym osiedlu, to czasami nie warto się bić i płacić więcej, ale kiedy trafimy na unikalną perełkę, to sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Domy w wielu przypadkach to masowa produkcja, ale są domy wyjątkowe i jeśli na taki trafimy i go nie kupimy, to znalezienie czegoś porównywalnego może zająć miesiące poszukiwań i wiele frustracji. Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja! Dom można przebudować, dach wymienić, ale lokalizacja to coś, czego zmienić się nie da. Taniej nie zawsze znaczy lepiej. Dom przy autostradzie czy torach kolejowych może być koszmarem, nawet jeśli jest położony w prestiżowej dzielnicy. Należy pamiętać, że lokalizacja wpływa na wartość nieruchomości przy sprzedaży, a Państwo nie chcą być stratni. Wyobraźmy sobie dom w malowniczej dzielnicy, ale z widokiem na hałasujący zakład przemysłowy lub bardzo uczęszczane centrum handlowe... Nawet przy najlepszych intencjach trudno jest taki dom sprzedać z zyskiem. Lepiej zapłacić trochę więcej za nieruchomość w cichym, zielonym otoczeniu. Wiadomo, że czasami musimy iść na kompromis i kupić coś, na co nas stać. Ale zła lokalizacja może nas kosztować tysiące dolarów w stratach. Szczególnie nie rozumiem deweloperów, którzy budują nowe domy przy głównych ulicach czy wychodzących na autostrady czy tory kolejowe. Wszak budowa będzie kosztowała tyle samo, ale rynek potencjalnych kupujących jest bardzo limitowany! A cena, jaką można uzyskać, będzie znacznie niższa. Nie oszukujmy siebie – czy wiemy, na co nas stać? Zanim zacznie się maraton biegania po domach, trzeba realistycznie spojrzeć na swoje finanse. Pre-approval z banku to podstawa, podobnie jak dobra historia kredytowa. W dzisiejszych czasach banki nie mają litości, a słaby kredyt to niemal wyrok skazujący na _„B” lenderów _i wyższe koszty oprocentowania plus koszty za usługi _mortgage _brokera. To potrafią być dodatkowe tysiące dolarów. Jeden z moich klientów chciał kupić dom mając _pre-approval _na 800 tysięcy. Po kilku tygodniach rozczarowań i straconego czasu w końcu znalazł nieruchomość za 950 tysięcy, ale frustracja była ogromna, bo “normalny” bank odmówił finansowania i musiał skorzystać z “drugiej” pożyczki hipotecznej. Koszt tej pożyczki i opłaty z nią związane były bardzo duże i doprowadziły do bardzo stresującej sytuacji. Zakochaliśmy się w domu? Czas wyczyścić okulary! Wejście do pachnącego i lśniącego domu może spotęgować bicie serca. Problem w tym, że emocje to zły doradca. Pamiętajmy, że wygląd to nie wszystko – liczy się stan techniczny, potencjał na przyszły wzrost wartości i świadomość, co rzeczywiście kupujemy. Zaufany agent nieruchomości pomoże Państwu zachować chłodną głowę. Przykład? Dom z cudownym ogrodem, ale starą instalacją elektryczną, może generować ogromne koszty remontów. Dobrze jest się upewnić, że nie kupujemy problemów w ładnym opakowaniu. W dzisiejszych czasach jest mnóstwo firm, specjalizujących się w przygotowywaniu domów do sprzedaży. Ładne mebelki, nowe firanki, ręczniki w łazienkach, ładnie posłane łóżeczka i tak dalej. Nazywa się to staging i często sprytny staging świetnie maskuje wady domu. Wielokrotnie widziałem, jak klienci się dają na to nabrać. Dlatego doświadczony konsultant, czyli agent z chłodnym okiem, często może uchronić przed zakochaniem się bez wzajemności. Power of Sale? Bajki dla naiwnych! Domy sprzedawane jako Power of Sale często wyglądają na okazje, ale rzadko nimi są. Ceny wcale nie są zaniżone, bo bank musi postępować według pewnych wytycznych. Bywają one zniszczone, wymagają często ogromnych inwestycji, a cena finalna potrafi zaskoczyć. Warto pamiętać, że sprzedający w takich sytuacjach często kierują się wyłącznie interesem banku, a nie kupującego. Osoby kupujące takie domy myślą, że jest to super okazja - ale najczęściej nie jest. Home inspection to nie magiczna, szklana kula. Inspekcja techniczna to nie tylko święty spokój, ale też dobra edukacja na temat stanu nieruchomości. Jednak nawet najlepszy inspektor nie zobaczy wszystkiego, szczególnie wad ukrytych. Na gorącym rynku warto rozważyć inspekcję przed złożeniem oferty – da to przewagę w negocjacjach. Proszę również pamiętać, że każdy inspektor jest inny. To tylko ludzie - często popełniają błędy i popadają w rutynę. A w raporcie drobnym druczkiem napisane jest, że tak naprawdę inspektor nie odpowiada za popełnione pomyłki. Czyli po co w ogóle przyjmuje takie zlecenie? Nie liczmy na negocjacyjną magię. Złożenie znacznie zaniżonej oferty może odstraszyć sprzedającego i zamknąć drogę do dalszych rozmów. Negocjacje wymagają delikatności, znajomości rynku i świadomości, jakie warunki można włączyć w ofertę, a jakie lepiej pominąć. Tutaj ogromną rolę powinien spełniać Państwa agent, który w zależności od sytuacji zaproponuje, co powinno być zawarte w ofercie. Negocjacje muszą mieć sens dla obu stron. Znam klientów, którzy składają bardzo niskie oferty – nawet 20% poniżej ceny rynkowej. Takie podejście od razu powoduje, że sprzedający nawet nie rozważy takiej oferty. Warto być realistą i dopasować ofertę do sytuacji rynkowej. Dom jako inwestycja w przyszłość. Kupując nieruchomość, trzeba myśleć o niej jak o inwestycji. Potencjał wzrostu wartości to klucz. Niektóre typy domów, jak back-to-back3-piętrowe townhouses , mogą być problematyczne w przyszłości ze względu na brak prywatności i ograniczone możliwości renowacji. Lepiej dołożyć nieco więcej i kupić nieruchomość z lepszym potencjałem. Przykład? Dom w dzielnicy z dobrą szkołą to inwestycja, która przynosi zwrot nawet w trudnych czasach. Proszę też pamiętać, że nieruchomości są odporne na kryzysy. Wszyscy obawiamy się, co się wydarzy w Kanadzie po inauguracji Trumpa na prezydenta. Dolar kanadyjski już stracił na wartości w ostatnich dniach znacznie – ale jeśli nasze pieniądze zainwestujemy w real estate , to po okresie spodziewanych perturbacji, nieruchomości ponownie będą poszukiwanym towarem. Agent nieruchomości to Państwa sojusznik. Niektórzy unikanie współpracy z agentem uznają za oszczędność, ale jest to droga na skróty, która często prowadzi do katastrofy. Doświadczony agent to nie tylko wsparcie w procesie zakupu, ale też ochrona przed kosztownymi błędami. Pamiętajmy - wynagrodzenie agenta jest wliczone w cenę domu, więc w praktyce jest dla Państwa bezpłatne. Nie warto kupować domu za wszelką cenę. Czasem lepiej odpuścić i poczekać na lepszy moment. Emocje podczas licytacji mogą prowadzić do przepłacenia, a za kilka dni na rynku może pojawić się lepsza oferta. Tu znów kluczowa jest rola agenta, który doradzi, kiedy warto zagrać va banque, a kiedy lepiej się wycofać. Kupno nieruchomości to nie tylko wybór miejsca do życia, ale także inwestycja w przyszłość. Pamiętajmy, że kluczem do sukcesu jest nie tylko znajomość rynku, ale również zdrowy rozsądek oraz wsparcie doświadczonego specjalisty. Za tydzień omówię kwestie techniczne i funkcjonalne, które warto wziąć pod uwagę przy zakupie domu. Tymczasem życzę Państwu powodzenia i odrobiny humoru w tym wymagającym procesie! I oczywiście jak zawsze wszystkich Państwa, którzy zamierzają sprzedać lub kupić nieruchomość, zapraszam do kontaktu. Z chęcią przeprowadzę Państwa przez cały proces, znajdę wymarzoną nieruchomość lub sprzedam ją za możliwie najwyższą cenę. Moje ponad 30-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości w Kanadzie nauczyło mnie dostrzegać na pierwszy rzut oka problemy, jakie mogą pojawić się podczas zakupu lub sprzedaży domu. Jestem agentem - po trochu detektywem, psychologiem (nawet przymierzałem się do doktoratu z psychologii) i agentem - inspektorem. Na bieżąco śledzę także zmiany w prawie, związane z rynkiem_ real estate_. I nigdy nie dopuszczę do sytuacji, by moi klienci zostali oszukani czy wprowadzeni w błąd przez drugą stronę transakcji. Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Tydzień temu rozpoczęliśmy cykl, omawiający proces sprzedaży nieruchomości. Były to dość luźne uwagi dotyczące różnych aspektów. Dziś chciałbym skupić się na tym, które nieruchomości warto przygotować do sprzedaży i jakie elementy są najważniejsze w tych przygotowaniach. Sprzedaż nieruchomości to proces wieloetapowy, a odpowiednie przygotowanie może znacząco wpłynąć na czas sprzedaży i ostateczną cenę, jaką uzyskamy. Rodzaj nieruchomości a przygotowania Proces przygotowania nieruchomości do sprzedaży w dużej mierze zależy od tego, co sprzedajemy oraz kto jest potencjalnym kupującym. Nieruchomości o wysokim potencjale inwestycyjnym W przypadku nieruchomości, gdzie główną wartością jest działka lub potencjał inwestycyjny, działania przygotowawcze będą zupełnie inne niż w przypadku mieszkań czy domów na typowych osiedlach. W przypadku takich nieruchomości nikt nie zwraca uwagi na stan techniczny, kolory czy liczbę łazienek. To, co może pomóc sprzedać nieruchomość, to takie informacje jak: Zoning-by-law: zbadanie lokalnych przepisów urbanistycznych to kluczowy krok, który pozwoli określić, co można zbudować na działce. Plan geodezyjny: zamówienie nowego planu geodezyjnego ( land survey ) może być cennym narzędziem dla kupujących, którzy chcą mieć jasność co do granic działki. Plany koncepcyjne: warto przygotować schematyczny plan, który pokaże potencjalne możliwości budowlane. Na przykład, działki, które można podzielić na mniejsze parcele, mogą zyskać na wartości, jeśli proces podziału zostanie rozpoczęty przed sprzedażą. Rozpoznanie “co w trawie piszczy” w danej okolicy: czasami działka, którą sprzedajemy, ma wartość dla dewelopera, który planuje duży projekt i potrzebuje “naszej” działki, by ruszyć z budową. Tak zdarzyło się moim klientom kilka lat temu na Royal York i dzięki temu dom warty 1.5 miliona sprzedali za podwójną cenę, czyli 3 miliony. Kupujący, tacy jak deweloperzy, często preferują działki z już przeprowadzonymi formalnościami podziału. Jest to proces czasochłonny i skomplikowany, dlatego przygotowana nieruchomość może przyciągnąć większe zainteresowanie i wyższą cenę. Standardowe domy i mieszkania W przypadku domów i mieszkań najważniejsze jest zaprezentowanie nieruchomości w jak najlepszym świetle. Zanim jednak przejdziemy do konkretnych działań, warto przeanalizować, jakie elementy będą miały największe znaczenie dla potencjalnych kupujących. Przygotowanie mieszkań (condos) Mieszkania w budynkach wielorodzinnych mają swoją specyfikę. Nasz wpływ na otoczenie budynku, takie jak wygląd korytarzy, windy czy terenów wspólnych, jest ograniczony. Dlatego najważniejsze jest przygotowanie wnętrza mieszkania. Kluczowe elementy: Porządek i czystość. Nawet najpiękniejsze mieszkanie straci na wartości w oczach kupujących, jeśli będzie zagracone lub brudne. Regularne sprzątanie, uporządkowanie szaf i blatów kuchennych to absolutna podstawa. Zapach. Przyjemny, świeży zapach wnętrza to jeden z elementów, który podświadomie wpływa na decyzje kupujących. Unikajmy intensywnych odświeżaczy powietrza, które mogą wywoływać podejrzenia o maskowanie nieprzyjemnych zapachów. Kolory i światło. Jasne, neutralne kolory na ścianach optycznie powiększają przestrzeń i przemawiają do większości osób. Dobrze dobrane oświetlenie może z kolei sprawić, że mieszkanie będzie wydawało się bardziej przytulne i przestronne. Ale nawet najlepiej przygotowane condo ma swoje limity. Kiedy rynek był szalony w okresie Covid-19, wszystko sprzedawało się na pniu, ale dziś, kiedy rynek mieszkań jest wolny, decyduje często tylko cena, wysokość maintenance , układ funkcjonalny i sam budynek. Pomimo, że budowane w ostatnich latach mieszkania są małe, to młodzi ludzie i młode rodziny preferują nowsze, dobrze wyposażone budynki zamiast starych z wysokim maintenance . Rola stagingu Staging , czyli profesjonalna aranżacja wnętrza, może znacząco zwiększyć atrakcyjność mieszkania w oczach kupujących. Puste mieszkania często nie robią dobrego wrażenia, nawet jeśli są czyste. Z kolei dobrze zaaranżowane wnętrze pozwala potencjalnym nabywcom wyobrazić sobie, jak mogą w nim zamieszkać. Staging w mieszkaniach ma stworzyć poczucie przestrzenności, dlatego zwykle profesjonaliści dekoratorzy używają małych foteli, kanap, stołów czy krzeseł. Wszystko to, by mieszkanie wydawało się większe. Przygotowanie domów wolnostojących i bliźniaków W przypadku domów, przygotowania są bardziej skomplikowane, ponieważ obejmują nie tylko wnętrze, ale również zewnętrzną część nieruchomości. Kluczowe elementy podobnie jak w przypadku mieszkań to: Czystość i porządek. Wnętrze domu powinno być czyste, a zbędne rzeczy usunięte. Kupujący zwracają uwagę na detale - takie jak czystość fug w łazience czy stan kuchennych blatów. Dobry zapach. Nieprzyjemne zapachy mogą skutecznie odstraszyć potencjalnych nabywców, dlatego warto zadbać o świeże powietrze w domu. Ale również: Pierwsze wrażenie. Wygląd elewacji, ogród czy podjazd to pierwsze rzeczy, które zobaczy kupujący. Zadbane otoczenie buduje pozytywne wrażenie już na starcie. Remonty i ulepszenia . Warto zastanowić się, czy inwestować w drobne remonty przed sprzedażą. Wymiana zużytych wykładzin, odświeżenie ścian czy naprawa drobnych usterek mogą znacząco podnieść wartość nieruchomości i zwiększyć jej atrakcyjność. 1. Rola lokatorów w procesie sprzedaży Lokatorzy mogą stanowić przeszkodę w sprzedaży nieruchomości. Jeśli są niechętni do współpracy, mogą celowo utrudniać prezentacje domu lub mieszkania. W skrajnych przypadkach może dojść do sytuacji, w której lokatorzy odmówią opuszczenia nieruchomości, co znacznie skomplikuje transakcję. Często motywacją lokatorów jest niski czynsz, który płacą od lat, a który jest niższy niż obowiązujące stawki. Dlatego warto: starannie wybierać najemców, zwracając uwagę na ich referencje i historię najmu, w przypadku sprzedaży planowanej w przyszłości, unikać zawierania długoterminowych umów najmu, zakończyć umowy najmu przed sprzedażą, przygotować mieszkania do sprzedaży poprzez malowanie, sprzątanie i ewentualnie staging . 1. Znaczenie zdrowego rozsądku Nie każda inwestycja w przygotowanie nieruchomości przyniesie zwrot w postaci wyższej ceny sprzedaży. W przypadku bardzo starych, zaniedbanych domów, warto rozważyć, czy kosztowne zabiegi, takie jak staging , w ogóle mają sens. Nowoczesne dodatki w przestarzałych wnętrzach mogą wyglądać nienaturalnie i odstraszać kupujących. Znacznie lepszy efekt daje niższa niż rynkowa cena. Kiedy kupiliśmy nieruchomość 20 czy nawet 30 lat temu, nasz potencjalny zysk jest tak znaczny, że czasem warto rozważać takie podejście. Wiek sprzedających Jak wspomniałem wcześniej, przygotowanie do sprzedaży wymaga czasu i energii. Dla ludzi młodych jest łatwiej podjąć takie działanie. Ale dla ludzi starszych ten proces i cały wysiłek wiążący się z przygotowaniami domu do sprzedaży jest wyczynem, na który nie stać każdego. Na szczęście istnieją firmy, które się tym zajmują zawodowo i pomagają domy przygotować do sprzedaży. Jest to ciekawa alternatywa, którą warto jest wziąć pod uwagę. Chętnie (jako Domator Team) pomagamy w zorganizowaniu takiego serwisu. ** 7 . Podsumowanie** Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży to proces, który wymaga czasu i zaangażowania, ale może przynieść wymierne korzyści. Kluczowe jest dostosowanie działań do rodzaju nieruchomości, jej stanu i aktualnych warunków rynkowych. Pamiętajmy, że pierwsze wrażenie robi się tylko raz, a dobrze przygotowana nieruchomość ma większe szanse na szybką i korzystną sprzedaż. Z wielką chęcią poprowadzę Państwa przez cały proces sprzedaży nieruchomości - od pierwszej wizyty w nieruchomości, wyceny, porad - aż po znalezienie kupca i sfinalizowanie transakcji. Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Początek roku – czas na zmiany i nowe plany Każdy nowy rok przynosi ze sobą refleksję nad życiem, planami i marzeniami. Dla wielu z nas to moment, kiedy zaczynamy zastanawiać się nad wprowadzeniem istotnych zmian. Często te zmiany dotyczą naszego miejsca zamieszkania. Może to być przeprowadzka do mniejszego, bardziej funkcjonalnego domu, bliżej rodziny, czy nawet decyzja o powrocie do Polski. Niezależnie, jaka to będzie przeprowadzka, to im jesteśmy starsi, tym trudniej podjąć takie działania. Proces sprzedaży nieruchomości bywa bardzo złożony, dlatego postanowiłem przygotować serię artykułów, które w prosty sposób wyjaśnią, jak podejść do tej decyzji. I jakie rzeczy są istotne a jakie nie! Bywa to bowiem frustrujące dla osób, którzy podejmują takie działania po raz pierwszy od wielu lat. Poniższe punkty są tylko zasygnalizowaniem ważnych działań w procesie sprzedaży i szczegółowo będziemy je omawiać w późniejszych artykułach. Dlaczego przeprowadzka może być wyzwaniem? Polacy przywiązują dużą wagę do stabilizacji i często mieszkają w jednym domu przez wiele lat. Spora część moich klientów nadal mieszka w domach, które kupili ze mną ponad 30 lat temu! Przeprowadzka wiąże się z emocjami, wspomnieniami - i często jest dużym wyzwaniem logistycznym. Jednak nadejdzie moment, gdy zmiana okaże się koniecznością – czy to z powodu zmian rodzinnych, kosztów utrzymania, czy nowych celów życiowych. Warto pamiętać, że bardzo często nasz dom jest naszym największym zasobem finansowym, z którego powinniśmy się nauczyć korzystać. Wielu emerytów ma poważne problemy finansowe mieszkając w domu, który jest zbyt duży, nieprzystosowany do ich potrzeb potrzeby i zbyt drogi w utrzymaniu. Przygotowanie do sprzedaży – od czego zacząć? Sprzedaż domu to coś więcej niż wprowadzenie domu na system MLS. Aby osiągnąć najlepszy rezultat, warto dobrze się przygotować. Oto kilka kluczowych kroków: 1. Przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. To jest obszerny temat o którym znacznie więcej innym razem, ale stan techniczny domu ma ogromne znaczenie. Przed wystawieniem go na sprzedaż warto przeprowadzić drobne naprawy - takie jak malowanie ścian, usunięcie usterek czy uporządkowanie przestrzeni. Estetyka ma wpływ na pierwsze wrażenie, które często decyduje o zainteresowaniu potencjalnego kupca. Pomalowanie domu oraz zmiana podłóg są relatywnie tanią inwestycją, szczególnie, że mamy obecnie bardzo wiele niedrogich, ale dobrze wyglądających podłóg. Natomiast efekt jest wręcz magiczny - jeśli jeszcze dodatkowo nasz dom zostanie wysprzątany i uporządkowany. 2. Profesjonalne zdjęcia. Dziś oglądanie domów na dostępnych platformach internetowych stało się dominującym hobby wielu Kanadyjczyków (Polaków). Czy ktoś planuje kupić dom czy nie, chętnie ogląda dostępne domy w systemie MLS. Oglądamy zdjęcia i virtual tours. I jak dom ma dobre zdjęcia, to chcemy go zobaczyć. Jak nawet ładny dom jest źle sfotografowany – to go odrzucamy. To jak zdjęcia modelek. Ładne,profesjonalne zdjęcia przyciągają. Amatorskie zdjęcia robione komórką – odrzucają. 3. Home staging. Jest przedłużeniem wrażenia, jakie budujemy dzięki profesjonalnym zdjęciom. Profesjonalne przygotowanie wnętrz, znane jako home staging , może znacząco zwiększyć atrakcyjność nieruchomości. Chodzi o optymalne ustawienie mebli, dodanie dekoracji czy odpowiednie oświetlenie. Celem jest pokazanie potencjału przestrzeni i sprawienie, że kupujący poczują się jak w domu. Wiele osób nie docenia tej formy promocji, ale moim zdaniem atrakcyjny staging zwiększa szansę sprzedaży o 50%. 4. Dokumentacja. Zanim przystąpisz do sprzedaży, upewnij się, że wszystkie dokumenty są w porządku. Warto sprawdzić, czy nie ma nieuregulowanych spraw, takich jak zaległe opłaty podatkowe czy niezgodności w planach zagospodarowania działki. Szczególnie w starszych dzielnicach potrafią istnieć takie niezgodności, które czasami polegają na płotach w niewłaściwym miejscu, lub dobudówkach do domów, które nigdy nie uzyskały pozwolenia na ich konstrukcję. Czym jest „prime residence” i dlaczego to ważne? W Kanadzie prime residence to nieruchomość, w której faktycznie mieszkamy. Ma to kluczowe znaczenie w kontekście podatkowym – zysk ze sprzedaży takiej nieruchomości jest wolny od podatku, pod warunkiem, że mieszkaliśmy w niej przez co najmniej rok. To istotna korzyść, zwłaszcza dla osób planujących downsizing lub przejście na wynajem. Wolne od podatku środki mogą posłużyć na inwestycje, podróże lub wsparcie finansowe bliskich. Kiedy chcemy pomóc naszym dzieciom w zakupie ich własnej nieruchomości i wykorzystamy środki finansowe,uzyskane ze sprzedaży prime residence , to takie podarunki są nieopodatkowane. Hipoteka – co warto wiedzieć przed sprzedażą? Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, konieczne jest sprawdzenie warunków jej rozwiązania lub przeniesienia. W przypadku sprzedaży i jednoczesnego zakupu nowej nieruchomości możliwe jest przeniesienie istniejącej hipoteki na nowy dom. Nazywa się to porting . Natomiast jeśli nie planujemy kolejnego zakupu, może pojawić się konieczność zapłacenia kary za wcześniejsze rozwiązanie umowy. Wysokość tych opłat zależy od banku i rodzaju kredytu, dlatego warto skonsultować się z doradcą finansowym. Banki zawsze patrzą na swój biznes, wybierając opcję, która daje im lepsze zwroty finansowe. Kiedy procent, na który mamy udzielony_ mortgage_, jest wyższy niż obecnie obowiązujące stawki, to koszt zerwania może być bardzo duży. Dlatego warto zapytać w banku o dokument, który nam pokaże na piśmie, jaką karę zapłacimy. Wycena nieruchomości – więcej niż dane historyczne Wycena domu to jeden z kluczowych elementów procesu sprzedaży. W dobie internetu wiele osób korzysta z narzędzi online, które opierają swoje analizy na danych historycznych. Jednak taka wycena często nie uwzględnia specyfiki lokalnego rynku, unikalnych cech nieruchomości czy obecnych trendów. Porównanie cen sprzedaży podobnych domów . Najczęściej wycena opiera się na analizie podobnych nieruchomości sprzedanych w okolicy w ostatnim czasie. Ważne jest, aby brać pod uwagę aktualne dane – porównania z cenami sprzed roku mogą być mylące, zwłaszcza w zmiennych warunkach rynkowych. Nieruchomości nietypowe. W przypadku niestandardowych domów, takich jak luksusowe rezydencje czy działki inwestycyjne, kluczowa jest analiza potencjału nieruchomości. Możliwość podziału działki, budowy nowych domów czy lokalizacja w strefie przyszłych inwestycji może znacząco wpłynąć na wartość. Rola agenta. Profesjonalny agent nieruchomości ma dostęp do szczegółowych danych z MLS i potrafi właściwie zinterpretować zmienne rynkowe. Dzięki temu może pomóc w ustaleniu realnej ceny, która przyciągnie kupujących i pozwoli osiągnąć maksymalny zyskze sprzedaży. Zmiany na rynku – jak się do nich dostosować? Rynek nieruchomości w Kanadzie doświadczył w ostatnich latach istotnych turbulencji. Po latach gwałtownych wzrostów cen wywołanychniskimi procentami przyszedł okres gwałtownego wzrostu stóp procentowych, który to spowodował drastyczne ochłodzenie rynku. Sprzedający,często mając w pamięci szczytowe ceny sprzed pandemii, nadal liczą na wysokie ceny sprzedaży. Oczekiwania, które się raczej nie zmaterializują. Ale brak podaży w ostatnim roku powodował, że ceny wcale nie spadły. Obecny spadek oprocentowań może spowodować ponowny powolny wzrost cen, co może z kolei zachęcić sprzedających do wystawiania nieruchomości na sprzedaż. Większa podaż i niskie oprocentowania mogą spowodować ponowny, gorący rynek, dlatego z pozycji kupujących nie zwlekałbym zbyt długo z zakupem! Rynek nieruchomości jest zawsze dynamiczny. Zmiany następują szybko i zależą od wielu czynników. Znalezienie kompromisu wymaga czasu i elastyczności obu stron. Podsumowanie Sprzedaż domu to ważny krok, który wymaga odpowiedniego przygotowania. Dobrze zaplanowany proces pozwala uniknąć niepotrzebnego stresu i osiągnąć najlepsze wyniki finansowe. W kolejnych artykułach przyjrzymy się szczegółom każdego etapu – od przygotowań, przez negocjacje, aż po formalności prawne.**** Jeśli mają Państwo pytania lub wątpliwości, chętnie odpowiem i podzielę się swoim wieloletnim doświadczeniem. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Rok 2024 na rynku nieruchomości w Ontario był pełen wyzwań, a wielu agentów oceniło go jako jeden z trudniejszych w ostatnich latach. Szczególnie pierwsza połowa roku była naznaczona niekorzystnymi czynnikami - takimi jak wysokie stopy procentowe, osłabiona gospodarka kanadyjska i wysokie ceny nieruchomości. W efekcie, pierwsze miesiące roku 2024 były statystycznie gorsze od poprzednich lat, a aktywność kupujących pozostała na niskim poziomie. Pierwsza połowa 2024: niepewność i stagnacja Kupujący liczyli na drastyczny spadek cen, który jednak nie nastąpił. Rynek mieszkań “z drugiej ręki” oraz segment pre-construction szczególnie odczuły problemy. Wiele projektów miało trudności ze sprzedażą, gdyż ceny oferowanych mieszkań z planów były znacznie wyższe niż ceny nowych nieruchomości, odbieranych od deweloperów przez inwestorów, którzy kupili je 3-4 lata wcześniej. To zmuszało deweloperów do różnych zachęt finansowych - jak na przykład oferowania niższego oprocentowania. By obniżyć ceny, zaczęli również oferować coraz mniejsze mieszkania – co moim zdaniem jest ogromnym błędem, bo w wielu tych “maleństwach” nie da się żyć. Statystyki z pierwszej połowy roku pokazują, że liczba transakcji na rynku nieruchomości w Ontario spadła o 20% w porównaniu do analogicznego okresu w 2023 roku. Średnia cena domu w GTA utrzymywała się na poziomie około 1,08 miliona dolarów, co oznacza spadek o zaledwie 1,2% rok do roku. To pokazuje, że pomimo zmniejszonego popytu, ceny były odporne na większe spadki, głównie z powodu ograniczonej podaży. Wielu inwestorów było zmuszonych do natychmiastowej sprzedaży odbieranych mieszkań ze względu na rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych, które sprawiło, że czynsze nie pokrywały kosztów utrzymania nieruchomości. To doprowadziło (szczególnie w Toronto) do nasycenia rynku właśnie zupełnie nowymi mieszkaniami! Rynek nieruchomości typu freehold , szczególnie domów wolnostojących, był spokojniejszy, a ceny pozostały w miarę stabilne. Dobre dzielnice - takie jak Forest Hill czy Bloor West Village w Toronto, Lorne Park czy Mineola w Mississauga, nie odczuły znacznych spadków cenowych. Nawet w mniej prestiżowych lokalizacjach, spadek cen był ledwo odczuwalny - bo bardzo wielu nowych imigrantów, którzy kupowali za gotówkę, pochodziło z krajów, gdzie to, co według naszego standardu uchodzi za słabe miejsce, według ich standardów jest luksusem. O zakupie decyduje niska cena, nie lokalizacja. Najbardziej odczuwalne spadki cen były w mniejszych miejscowościach, gdzie napór ze strony imigrantów jest nikły a ci, co szukają domów na emeryturę, chwilowo przestali aktywnie działać, by przeczekać niepewność rynku – na przykład Wasaga Beach! Druga połowa 2024: stopniowy optymizm Druga połowa roku przyniosła powolne obniżki stóp procentowych przez Bank of Canada. Pierwsze cięcie wyniosło 0.25%, a ostatnie 0.5%, co obniżyło stopę overnight rate do poziomu 3.25%. Było to bardzo dobrze przyjęte posunięcie, które dało nadzieję na pobudzenie gospodarki. Aktualny poziom stóp procentowych jest zaledwie 0.25% wyższy niż prognozowany przeze mnie rok temu, a dalsze obniżki mogłyby doprowadzić do znaczącej poprawy sytuacji w 2025 roku. Pomimo tych zmian, rynek nieruchomości wciąż mierzył się z problemami, zwłaszcza w segmencie pre-construction . Liczba niesprzedanych mieszkań w projektach deweloperskich wzrosła o 15% w porównaniu z 2023 rokiem. Jednak segment wynajmu nadal cieszył się wysokim zainteresowaniem. W GTA średni czynsz za dwupokojowe mieszkanie wynosił około 2,700 dolarów miesięcznie, co oznacza wzrost o 12% rok do roku. I na pewno rynek wynajmu mieszkań napędza ten segment real estate. Wygrana Trumpa i jej konsekwencje dla Kanady Jednym z kluczowych wydarzeń, które wpłynęły na nastroje gospodarcze pod koniec 2024 roku, była wygrana Donalda Trumpa w wyborach prezydenckich w USA. Trump, znany ze swojego protekcjonistycznego podejścia, zapowiedział wprowadzenie ceł na kanadyjskie towary na poziomie 25%. Wypowiedzi te wywołały niepokój w Kanadzie, zwłaszcza w kontekście handlu surowcami i materiałami budowlanymi, które są kluczowe dla relacji gospodarczych między krajami. Warto również zauważyć, że Trump oskarżył Kanadę o "dziurawą granicę", twierdząc, że to przez nią napływa ogromna ilość fentanylu do USA. Jednak statystyki pokazują, że przez Kanadę przeszło jedynie 46 funtów tego narkotyku, podczas gdy przez granicę z Meksykiem trafiają do USA tysiące funtów rocznie. Takie retoryczne ataki mają na celu budowanie wizerunku Trumpa jako twardego lidera, ale w rzeczywistości mogą osłabić współpracę między USA a Kanadą. Rynek wynajmu i jego wyzwania Rynek wynajmu w Kanadzie stoi w obliczu wyjątkowych wyzwań. Szacuje się, że w kraju mieszka obecnie około 500,000 osób bez legalnego statusu, w tym wielu studentów, których wizy straciły ważność, oraz osób nieudokumentowanych. Ta grupa osób odgrywa istotną rolę na rynku wynajmu, a ewentualne działania wymierzone w ich usunięcie pod naporem żądań z USA mogłyby poważnie wpłynąć na stabilność tego segmentu. Ewentualne masowe deportacje mogłyby doprowadzić do załamania rynku wynajmu, szczególnie w dużych miastach (takich jak Toronto czy Vancouver), gdzie wielu mieszkańców wynajmuje nieruchomości. Choć przyszłość pozostaje niepewna, każda destabilizacja rynku wynajmu będzie miała szerokie konsekwencje dla całego sektora nieruchomości w Kanadzie. Prognozy na rok 2025: wyzwania i szanse Prognozy na 2025 rok rysują się jako mieszanka wyzwań i potencjalnych szans. Pierwsza połowa roku może być trudna ze względu na sytuację polityczną. Choć wprowadzenie ceł na poziomie 25% może być bardziej retoryką niż rzeczywistością, niepewność gospodarcza wpłynie na nastroje inwestorów i konsumentów. Jeśli jednak Bank of Canada zdecyduje się kontynuować politykę obniżek stóp procentowych i stopa overnight rate spadnie poniżej 3,0%, mogłoby to stanowić ogromny psychologiczny impuls dla gospodarki. W połączeniu z poprawą stosunków z USA, taka zmiana mogłaby przyczynić się do wzrostu aktywności na rynku nieruchomości w drugiej połowie 2025 roku. Podsumowanie Rok 2024 był trudnym okresem dla rynku nieruchomości w Ontario, szczególnie w pierwszej połowie roku. Pomimo tego, druga połowa przyniosła zwiastuny optymizmu, a stabilne ceny nieruchomości w GTA oraz stopniowe obniżki stóp procentowych pozwalają z nadzieją patrzeć w przyszłość. Rok 2025 zapowiada się jako czas wyzwań, zwłaszcza w pierwszych miesiącach, ale zmiany polityczne i gospodarcze mogą przynieść poprawę w drugiej połowie roku. Kanada pozostaje kluczowym partnerem handlowym dla USA, a stabilizacja relacji między tymi krajami będzie miała decydujący wpływ na dalszy rozwój rynku nieruchomości. Zbliżające się wybory w Kanadzie i duża szansa na zmianę partii rządzącej może bardzo korzystnie poprawić stosunki kanadyjsko – amerykańskie. Jest powszechnie wiadomo, że Donald Trump nie lubi Justina Trudeau, a w jego przypadku personalna sympatia lub jej brak jest ważnym czynnikiem decydującym o jego nastawieniu do danego kraju. Zbliżają się Święta Bożego Narodzenia. I z tej okazji chciałbym wszystkim swoim stałym czytelnikom oraz całej Polonii, złożyć serdeczne życzenia zdrowych Świąt w rodzinnej atmosferze oraz w gronie przyjaciół. Chciałbym wszystkim podziękować - za czytanie moich artykułów, maile, oraz liczne słowa podziękowania, które motywują mnie do dalszego poruszania ważnych tematów, związanych z rynkiem real estate. Dzisiejszy tekst zahaczył o politykę, od której staram się trzymać z daleka, ale akurat wybór prezydenta USA (który ostatnio określi nas jako 51 stan Ameryki) będzie miał ogromny wpływ na to, co wydarzy się w Kanadzie. Jest jeszczcze jedna bardzo ważna wiadomośc tym razem związana ze słuchaniem Radia 7 Toronto. Od 28 lutego 2025 przestajemy nadawać na falach AM, ale rozwijamy nadawanie z naszej stacji poprzez stronę www.radio7toronto.com Będzie lepsza jakość dźwięku, ogólnoświatowy zasięg, elastyczność czasu odbioru naszego programu oraz bogate archiwum z podcastami, między innymi moimi o nieruchomościach. O tych zmianach piszemy w wielu polskich gazetach. By słuchać Siódemki, wystarczy wejść na naszą stronę - lub po prostu użyć załączonego QR Code. Jestem zawsze do Państwa dyspozycji i chętnie służę radą, pomocą i profesjonalnym serwisem. Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Budowa nowego domu to ekscytujący proces, niezależnie od tego, czy planujesz w nim zamieszkać, czy myślisz o jego sprzedaży. Warto jednak pamiętać o kluczowych kwestiach, takich jak rejestracja w TARION, Harmonized Sales Tax (HST) oraz obowiązki podatkowe, które mogą znacząco wpłynąć na Tnasze plany i finanse. Rejestracja w TARION – różnice między właścicielem a deweloperem TARION to program gwarancyjny regulowany przez Ontario New Home Warranties Plan Act, który ma na celu ochronę nabywców nowych domów. Program gwarantuje, że budynki spełniają odpowiednie standardy budowlane. Wymagania rejestracyjne różnią się jednak w zależności od tego, czy jesteśmy właścicielem budującym dla siebie, czy deweloperem. Właściciel budujący dla siebie Jeśli budujemy dom wyłącznie na własny użytek, nie mamy obowiązku rejestracji w TARION. Wyjątek ten istnieje, ponieważ dom nie jest przeznaczony na sprzedaż i nie podlega przepisom, dotyczącym gwarancji nowych budynków. Właściciel planujący sprzedaż domu Jeśli jednak planujemy sprzedać dom krótko po zakończeniu budowy, należy: Zarejestrować się jako budowniczy w TARION przed wystawieniem domu na sprzedaż. Opłacić związane z tym koszty rejestracji i zgłoszenia domu do programu gwarancyjnego. Spełnić wszystkie wymagania gwarancyjne TARION, aby zapewnić przyszłemu nabywcy ochronę. Rejestracja w TARION zwiększa atrakcyjność domu na rynku, ponieważ kupujący zyskują pewność, że dom spełnia standardy jakości i objęty jest ochroną gwarancyjną. Obowiązki deweloperów Deweloperzy muszą zarejestrować się w TARION dla każdej budowanej nieruchomości, przeznaczonej na sprzedaż. Każdy dom musi być również zgłoszony do programu gwarancyjnego. Koszty zależą od wartości nieruchomości – dla domu o wartości 850 000 CAD opłata wynosi około 1 977,50 CAD (z HST). Obowiązki podatkowe budowy i sprzedaży domu Obowiązki podatkowe związane z budową nowego domu różnią się w zależności od tego, czy sprzedajemy go od razu, czy decydujemy się w nim zamieszkać na jakiś czas. Sprzedaż bezpośrednio po budowie Kanadyjska Agencja Podatkowa (CRA) traktuje sprzedaż nowego domu jako działalność komercyjną, jeśli dom sprzedawany jest od razu po zakończeniu budowy. HST (Harmonized Sales Tax) Cena sprzedaży domu musi zawierać HST, co może zwiększyć koszt dla kupującego lub zmniejszyć nasz zysk. Sprzedający jest zobowiązany do odprowadzenia należnego HST do CRA. Podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax) Jeśli dom nie jest uznany za Państwa główną rezydencję, wzrost jego wartości podlega podatkowi od zysków kapitałowych. W przypadku sprzedaży jako działalności komercyjnej, nie można skorzystać z ulgi podatkowej na główną rezydencję (Principal Residence Exemption, PRE). Sprzedaż po roku zamieszkania Decydując się na zamieszkanie w domu przez co najmniej rok jako główna rezydencja, możemy uniknąć niektórych obowiązków podatkowych: Ulga na główną rezydencję (PRE) . Ulga ta pozwala uniknąć podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości. Dom musi być faktycznie użytkowany jako główne miejsce zamieszkania. Zwolnienie z HST . Sprzedaż głównej rezydencji zwykle jest zwolniona z HST, co obniża koszty dla nas i kupującego. Wyższa wartość rynkowa . Domy, które były zamieszkane przez właściciela przez jakiś czas, są często bardziej atrakcyjne dla kupujących. Takie nieruchomości są postrzegane jako gotowe do zamieszkania i mniej problematyczne pod względem technicznym. Na co warto zwrócić uwagę przed sprzedażą? Planowanie finansowe Warto ocenić potencjalne korzyści finansowe, wynikające z zamieszkania w domu przez rok w porównaniu z jego natychmiastową sprzedażą. Oszczędności wynikające z uniknięcia HST i podatku od zysków kapitałowych mogą być znaczące. Zgodność z TARION Jeśli planujemy sprzedaż, należy zarejestrować się w TARION już na etapie budowy, aby uniknąć opóźnień. Upewnijmy się, że dom spełnia wszystkie standardy gwarancyjne, co zwiększy jego wartość rynkową. Konsultacje z ekspertami Proces rejestracji w TARION oraz obowiązki podatkowe mogą być skomplikowane. Współpraca z doświadczonym agentem nieruchomości i doradcą podatkowym zagwarantuje Państwu spełnienie wymogów prawnych i optymalizację korzyści finansowych. Podsumowanie Budowa nowego domu niesie ze sobą wiele możliwości, ale i zobowiązań. Decyzja o sprzedaży bezpośrednio po budowie czy zamieszkaniu w domu przez co najmniej rok - ma kluczowy wpływ na kwestie podatkowe i finansowe. Natychmiastowa sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłaty HST oraz podatku od zysków kapitałowych, podczas gdy zamieszkanie w domu może pozwolić na skorzystanie z ulg podatkowych - takich jak PRE. Rejestracja w TARION, choć opcjonalna dla właścicieli budujących na własny użytek, staje się niezbędna, jeśli planujemy sprzedaż domu. Co więcej, może zwiększyć jego atrakcyjność na rynku. Przykład z praktyki: budowa nowego domu i dylemat sprzedaży Aby lepiej zrozumieć uwarunkowania, związane z budową i sprzedażą nowego domu, warto przyjrzeć się przypadkowi właściciela – pana Jacka. Historia pana Jacka Pan Jacek mieszkał w starym domu w Toronto przez ponad 20 lat. Dom, choć pełen wspomnień, wymagał kosztownych remontów. Pan Jacek postanowił więc wyburzyć go i zbudować nowoczesny dom - na własny użytek. Jako właściciel nie musiał rejestrować się w TARION, ponieważ zamierzał w nim mieszkać. Jednak w trakcie budowy zaczął otrzymywać oferty od potencjalnych nabywców, którzy byli zainteresowani kupnem nieruchomości po zakończeniu budowy. Pan Jacek zaczął rozważać sprzedaż domu, ale stanął przed kilkoma dylematami: Czy natychmiastowa sprzedaż się opłaca? Jeśli sprzeda dom bezpośrednio po budowie, będzie musiał uwzględnić w cenie HST. Oznacza to, że dom sprzedawany za 1,5 miliona CAD będzie musiał zawierać HST w wysokości około 195 000 CAD (13%). Taka cena może odstraszyć potencjalnych kupujących lub zmusić pana Jacka do obniżenia marży. Czy warto zamieszkać w domu? Przemieszkanie w domu przez co najmniej rok pozwoliłoby panu Jackowi na skorzystanie z ulgi podatkowej na główną rezydencję, unikając zarówno HST, jak i podatku od zysków kapitałowych. Co więcej, w tym czasie wartość domu mogła jeszcze wzrosnąć dzięki poprawie sytuacji na rynku nieruchomości. Decyzja pana Jacka Po konsultacji z doradcą podatkowym i agentem nieruchomości, pan Jacek postanowił zamieszkać w nowym domu przez rok. W tym czasie nie tylko uniknął dodatkowych podatków, ale także mógł spokojnie przygotować nieruchomość do ewentualnej sprzedaży – zadbał o ogród, wnętrza i wykończenie detali, które zwiększyły wartość domu. Po roku sprzedał nieruchomość za 1,65 miliona CAD, unikając HST i podatku od zysków kapitałowych. Dzięki swojej strategii uzyskał wyższą cenę sprzedaży i oszczędności podatkowe. Przypadek pana Jacka pokazuje, jak ważne jest dokładne przemyślenie swoich decyzji. Budowa domu to nie tylko projekt architektoniczny – to również proces wymagający znajomości prawa i obciążeń podatkowych. Niezależnie od tego, czy jesteśmy właścicielem budującym dla siebie, czy planujemy sprzedaż, warto zasięgnąć porady ekspertów, aby maksymalnie wykorzystać potencjał swojej inwestycji. Jeśli mają Państwo podobne dylematy, warto pamiętać, że planowanie z wyprzedzeniem zawsze się opłaca – a każda decyzja, choć skomplikowana, może prowadzić do optymalnych wyników finansowych. Chętnie się z Państwem spotkam i porozmawiamy o tych kwestiach. Wszak zakup czy sprzedaż nieruchomości to zwykle największa transakcja naszego życia. Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Planowanie harmonogramu sprzedaży Czas sprzedaży domu ma ogromne znaczenie, szczególnie dla seniorów. Harmonogram powinien uwzględniać Państwa potrzeby i dostępność, a także czynniki rynkowe. Co warto uwzględnić? Pory roku. Wiosna i lato to najlepsze okresy na sprzedaż domu, ponieważ rynek jest wtedy bardziej aktywny, a nieruchomości prezentują się lepiej w naturalnym świetle. Państwa komfort. Jeśli planują Państwo przeprowadzkę do domu seniora lub osiedla „active adult”, warto wcześniej zarezerwować miejsce i upewnić się, że będzie dostępne w odpowiednim czasie. Elastyczność. Sprzedaż domu to proces, który może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy. Warto być przygotowanym na różne scenariusze. Dobrze zaplanowany harmonogram pozwoli Państwu uniknąć niepotrzebnego stresu i pośpiechu. Przygotowanie dokumentacji Sprzedaż domu wiąże się z koniecznością zgromadzenia różnych dokumentów. Warto zacząć ten proces wcześniej, aby uniknąć komplikacji w późniejszym etapie. Jakie dokumenty będą potrzebne? Akt własności – podstawowy dokument potwierdzający, że są Państwo właścicielami nieruchomości. Rachunki i gwarancje – jeśli wykonywali Państwo remonty, warto mieć dowody na przeprowadzone prace - takie jak rachunki, faktury czy gwarancje. Dokumentacja techniczna – plany domu, pozwolenia na budowę czy certyfikaty zgodności mogą być przydatne dla kupujących. Jeśli mają Państwo trudności ze zgromadzeniem tych dokumentów, mogę pomóc w ich odnalezieniu lub skontaktować się z odpowiednimi instytucjami. Przygotowanie do negocjacji Proces sprzedaży zazwyczaj obejmuje negocjacje z potencjalnymi kupującymi. Warto się na nie przygotować, aby uniknąć niepotrzebnych napięć. Jak się przygotować? Znajomość wartości domu. Na podstawie analizy rynku określmy realistyczną cenę wyjściową i dolny próg akceptowalnej oferty. Gotowość na kompromisy. Zrozumienie, że kupujący mogą prosić o obniżkę ceny w zamian za drobne naprawy lub szybkie zakończenie transakcji, pomoże Państwu podejść do negocjacji z większym spokojem. Wsparcie agenta. Jako agent reprezentuję Państwa interesy i pomagam w prowadzeniu rozmów, aby uzyskać jak najlepsze warunki. 1. Uwzględnienie kosztów sprzedaży Sprzedaż domu wiąże się z pewnymi kosztami, które warto uwzględnić w budżecie. Zrozumienie tych wydatków pomoże Państwu uniknąć niespodzianek finansowych. Typowe koszty: Prowizja agenta nieruchomości - to opłata za moje usługi, która jest ustalana z góry i zależy od wartości domu. Koszty prawnicze – usługi notarialne lub prawnika, który przeprowadzi proces sprzedaży. Podatek od wzrostu wartości nieruchomości – jeśli nieruchomość była inwestycją, może być konieczne zapłacenie tego podatku. Drobne naprawy i staging – koszty przygotowania domu do sprzedaży, które mogą być inwestycją zwiększającą jego wartość. Razem przeanalizujemy wszystkie wydatki, aby sprzedaż była opłacalna i dobrze zaplanowana. 1. Bezpieczna przeprowadzka Przeprowadzka to ostatni etap, ale również moment pełen wyzwań. Warto wcześniej przygotować się do tego kroku, aby przejść przez niego bez stresu. Wskazówki: Profesjonalna pomoc: współpracuję z firmami przeprowadzkowymi, które specjalizują się w pracy z seniorami i oferują kompleksowe wsparcie. Lista rzeczy do zabrania: warto wcześniej przygotować spis najważniejszych przedmiotów, które chcieliby Państwo zabrać do nowego miejsca. Planowanie nowego miejsca: przed przeprowadzką warto zaplanować, gdzie znajdą się poszczególne meble i przedmioty, aby ułatwić rozpakowanie. 1. Ostatni etap: nowe możliwości Po sprzedaży domu otwierają się przed Państwem nowe możliwości. Może to być moment na realizację marzeń o podróżach, spokojnym życiu w osiedlu dla seniorów czy po prostu uproszczenie codziennych obowiązków. Dlaczego warto się cieszyć? Mniej obowiązków – mniejsze mieszkanie lub dom oznacza mniej sprzątania, remontów i kosztów. Lepsza jakość życia – możliwość zamieszkania w miejscu dostosowanym do potrzeb seniorów, z łatwym dostępem do usług i atrakcji. Więcej czasu dla siebie – sprzedaż domu to także szansa na skupienie się na pasjach, rodzinie i odpoczynku. Podsumowanie Sprzedaż domu to ważny krok w życiu każdego seniora. Dzięki przemyślanemu planowi, wsparciu rodziny i profesjonalnej pomocy można przejść przez ten proces spokojnie i z sukcesem. Jestem tutaj, aby pomóc Państwu na każdym etapie, zapewniając profesjonalizm, empatię i indywidualne podejście. Potrafię negocjować nawet z trudnymi kupującymi, trudno mnie wyprowadzić z równowagi, mam też anielską cierpliwość :-). Jeśli potrzebują Państwo więcej informacji lub chcieliby rozpocząć proces sprzedaży, zapraszam do kontaktu. Razem zrealizujemy Państwa cele w spokojny i bezpieczny sposób. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Sprzedaż domu, w którym spędzili Państwo wiele lat, to wyjątkowy moment. To nie tylko decyzja finansowa, ale również emocjonalna. Przez lata zgromadziły się w nim wspomnienia, cenne chwile i historie, które trudno zostawić za sobą. Zrozumiałe, że proces sprzedaży może wydawać się przytłaczający, zwłaszcza gdy podejmują Państwo decyzję o przeprowadzce na mniejsze, wygodniejsze miejsce. Jako agent nieruchomości chciałbym Państwa zapewnić, że cały proces może być prostszy i mniej stresujący, jeśli podejdziemy do niego krok po kroku. Oto kilka kluczowych wskazówek, które pomogą w przygotowaniu się do sprzedaży i uczynią ten etap życia bardziej zorganizowanym. 1. Emocjonalne przygotowanie do sprzedaży Decyzja o sprzedaży domu to wielki krok, szczególnie gdy wiąże się z opuszczeniem miejsca, które było świadkiem tylu ważnych chwil. Trzeba dać sobie czas. Pozwólmy sobie na przemyślenie tej decyzji. Zastanówmy się, co zyskujemy: mniej obowiązków, niższe koszty utrzymania czy możliwość przeprowadzki bliżej rodziny. Warto porozmawiać z bliskimi. Podzielmy się swoimi odczuciami z rodziną. Mogą Państwo liczyć na ich wsparcie, zarówno emocjonalne, jak i praktyczne. Pamiętajmy: zmiana nie oznacza zapomnienia – wspomnienia zawsze pozostaną w sercu, a nowy rozdział może przynieść wiele korzyści. 2. Zrozumienie współczesnego rynku nieruchomości Jeśli nie sprzedawali Państwo domu przez dłuższy czas, warto wiedzieć, że proces ten zmienił się na przestrzeni lat. Dziś sprzedaż nieruchomości to nie tylko ogłoszenie w gazecie, ale także profesjonalne zdjęcia, wirtualne spacery czy home staging. Dlaczego to ważne? Dzięki nowoczesnym narzędziom i technikom dom szybciej znajdzie kupca i może osiągnąć wyższą cenę. Współczesne oczekiwania kupujących są wyższe, dlatego ważne jest odpowiednie przygotowanie domu. Ale proszę się nie martwić – jako agent nieruchomości zadbam o to, by krok po kroku przeprowadzić Państwa przez wszystkie etapy. 3. Porządkowanie i odgracanie domu Przez lata w każdym domu zbiera się wiele rzeczy – zarówno tych cennych, jak i tych, które po prostu zajmują miejsce. Przed sprzedażą warto uporządkować przestrzeń, co nie tylko ułatwi przeprowadzkę, ale także sprawi, że dom będzie bardziej atrakcyjny dla kupujących. Jak to zrobić? Zacznijmy małymi krokami – skupmy się na jednym pokoju na raz, by uniknąć przytłoczenia. Podzielmy się pamiątkami z rodziną – cenne przedmioty można przekazać bliskim, co da pewność, że trafią w dobre ręce. Skorzystajmy z pomocy profesjonalistów – firmy zajmujące się downsizingiem mogą pomóc w organizacji i porządkowaniu rzeczy, jednocześnie wspierając emocjonalnie. Uprzątnięcie domu może być dla Państwa symbolicznym krokiem ku nowemu początkowi. 4. Droga do lepszej prezentacji domu Niewielkie naprawy czy odświeżenie wyglądu domu mogą znacząco wpłynąć na jego atrakcyjność. Kupujący często zwracają uwagę na szczegóły, które mogą być dla Państwa niewidoczne. Co warto zrobić? Odświeżenie ścian. Świeża farba w neutralnych kolorach od razu poprawia wygląd wnętrza. Poprawki w ogrodzie. Czysty trawnik, przycięte krzewy i zadbany podjazd robią dobre pierwsze wrażenie. Drobne naprawy. Wymiana żarówek, naprawa cieknących kranów czy skrzypiących drzwi mogą znacząco poprawić ogólny odbiór domu. Nie trzeba przeprowadzać kosztownych remontów – małe zmiany często wystarczą, by dom wyglądał świeżo i atrakcyjnie. 5. Wartość home stagingu Staging, czyli profesjonalne przygotowanie domu do sprzedaży, to dziś standard na rynku nieruchomości. Polega na odpowiednim zaaranżowaniu wnętrz, by wyglądały bardziej przestronnie i zachęcająco dla potencjalnych kupujących. Czy warto? Staging pomaga kupującym wyobrazić sobie dom jako ich własne miejsce. Profesjonalna aranżacja sprawia, że nieruchomość szybciej znajdzie nabywcę i może osiągnąć lepszą cenę. Jeśli obawiają się Państwo, że staging odbierze domowi jego unikalny charakter, mogę zapewnić, że jego celem jest jedynie podkreślenie największych atutów nieruchomości. 6. Komfort podczas prezentacji domu Prezentacje domu mogą być dla Państwa męczące, zwłaszcza jeśli wymagają częstego opuszczania nieruchomości. Aby zmniejszyć niedogodności, proponuję: Ustalenie bloków czasowych – prezentacje w określonych godzinach pozwolą Państwu zaplanować dzień. Lista rzeczy do zrobienia przed wizytą kupujących – przygotuję prosty poradnik, który pomoże szybko i sprawnie przygotować dom na prezentację. Mogę również osobiście pomóc w pierwszych dniach, by cały proces przebiegał sprawnie i bez stresu. 7. Realistyczne oczekiwania dotyczące ceny i czasu sprzedaży Rynek nieruchomości zmienia się dynamicznie, dlatego ważne jest, aby mieć realistyczne podejście do wartości domu i czasu, jaki może zająć jego sprzedaż. Jak to wygląda? Przygotuję analizę rynku, pokazując, za ile sprzedano podobne nieruchomości w okolicy. Wyjaśnię, jakie czynniki wpływają na cenę – lokalizacja, stan techniczny czy popyt na rynku. Razem ustalimy strategię, która pozwoli osiągnąć jak najlepszy rezultat. 8. Pomoc po sprzedaży Sprzedaż domu to nie koniec naszej współpracy. Chcę upewnić się, że przeprowadzka i adaptacja w nowym miejscu będą dla Państwa jak najprostsze. Jak mogę pomóc? Polecę sprawdzoną firmę przeprowadzkową, która ma doświadczenie w pracy z seniorami. Zawsze możecie Państwo liczyć na moje wsparcie i pomoc, także po transakcji. 9. Nowy rozdział życia Sprzedaż domu to nie koniec, ale początek nowego etapu. To szansa na uproszczenie życia, zmniejszenie obowiązków i skupienie się na tym, co naprawdę ważne. Jeśli podejdziemy do procesu z planem i spokojem, stanie się on mniej stresujący i bardziej satysfakcjonujący. Jeśli mają Państwo jakiekolwiek pytania lub potrzebują dodatkowych informacji, jestem do dyspozycji, by wspólnie przejść przez ten proces. 10. Zrozumienie motywacji i celów Przed rozpoczęciem sprzedaży warto jasno określić, dlaczego chcemy sprzedać dom i jakie są nasze cele na przyszłość. Wspólne ustalenie priorytetów pomoże w podejmowaniu decyzji podczas całego procesu. Jak to zrobić? Określmy priorytety. Czy sprzedaż domu jest podyktowana potrzebą zmniejszenia kosztów utrzymania, problemami zdrowotnymi, czy może chęcią przeprowadzki bliżej rodziny? Wyobraźmye sobie przyszłość. Gdzie chcieliby Państwo mieszkać? Jakie cechy powinno mieć nowe miejsce? Jasna wizja pomoże lepiej zorganizować sprzedaż i przeprowadzkę. Znając cel, łatwiej będzie skoncentrować się na korzyściach płynących z tego kroku, zamiast skupiać się na trudnościach. Temat jest szeroki, zatem jego druga część pojawi się za tydzień. Jednocześnie zapraszam do kontaktu wszystkich seniorów, którzy planują sprzedać dom. Doskonale znam Państwa obawy i potrzeby, bo sam jestem młodym seniorem - i wiem także, jak rozmawiać z "trudną młodzieżą" w naszym wieku :-). Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes SPRZEDAJEMY MARZENIA, NIE TYLKO CZTERY ŚCIANY Wszystkich Państwa, planujących sprzedaż lub kupno nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Gwarantuję profesjonalne podejście podczas całego procesu, bezstresową współpracę, porady i zaangażowanie. Jestem gotów znaleźć dla Państwa dom marzeń oraz sprzedać nieruchomość za maksymalną, możliwą cenę. Rynek nieruchomości w tym roku przypominał raczej powolną partię szachów niż dynamiczny wyścig – a wszystko za sprawą wzrostu stóp procentowych, które sprawiły, że pożyczki hipoteczne stały się dla wielu luksusem. Rządowa walka z inflacją podniosła oprocentowanie tak gwałtownie, że potencjalni kupujący zniknęli bardzo szybko z rynku. Na szczęście są oznaki zmiany – bank centralny delikatnie obniża stopy procentowe, co może dać oddech zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Zanim jednak rzucimy się do sprzedaży, warto przypomnieć kilka kluczowych zasad, by nasz dom nie zalegał na MLS miesiącami. Poniżej znajdą Państwo kilka rad – od tych najbardziej oczywistych do tych, o których mało kto myśli – wszystko po to, by przyciągnąć kupujących i osiągnąć najwyższą, realną cenę. Wizualizacja to klucz Dziś prawie każdy dom trafia na MLS, a każdy Kanadyjczyk przegląda tam ogłoszenia jak gazetę przy porannej kawie. Dlatego warto zadbać o zdjęcia – wynająćfotografa, zorganizować sesję zdjęciową, pokazać dom w najlepszym świetle (dosłownie i w przenośni). Odradzam samodzielne robienie zdjęć smartfonem – rozmyta kuchnia i ciemny salon mogą odstraszyć nawet najbardziej zdesperowanych kupujących. Cena wywoławcza – rozważna, nie „emocjonalna” Ustalając cenę, zapomnijmy o tym, „ile chcemy zarobić”. Rynek dyktuje wartość, a zawyżona cena odstraszy kupujących. To klasyka – właściciel myśli, że jego dom jest wart fortunę, podczas gdy kupujący patrzy na niego jak na „kolejny remont do zrobienia”. Przyjrzyjmy się cenom sąsiadów, ale też zwróćmy uwagę na różnice – dlaczego dwa podobne domy różnią się w wycenie o 100 tysięcy dolarów? Często to wynik nieadekwatnych oczekiwań. Przygotowanie domu – wykończyć, nie sprzedawać "wersji demo” Wprowadzanie domu na rynek przed ukończeniem remontów to jak sprzedawanie samochodu bez kół – nie ma sensu. Kupujący widzą, że dach wymaga wymiany, a kuchnia prosi się o odświeżenie. Chyba że sprzedajemy w okolicy, gdzie domy i tak kupowane są do renowacji lub pod wyburzenie – wtedy cena może być podyktowana wyłącznie lokalizacją. Nie przeinwestuj względem okolicy Luksus w postaci złotych klamek czy marmurów w domu przy Finch i Jane? To świetny sposób na przepłacenie bez możliwości zwrotu inwestycji. Pamiętajmy, że remonty muszą być adekwatne do okolicy. Jeśli nasze ulepszenia znacząco przewyższają standardy dzielnicy, inwestycja raczej się nie zwróci. Nie należy ukrywać problemów domu Wiesz, że piwnica ma wilgoć lub dach przecieka? Nie ukrywajmy tego przed kupującym. Ukrywanie poważnych usterek może się zemścić w przyszłości – problemy zawsze wychodzą na jaw, a koszty prawne często przewyższają koszty negocjacji. Przyznanie się do wad może pozwolić na sprzedaż domu bez nadmiernych komplikacji. Ustalmy przewidywane koszty sprzedaży Sprzedając nieruchomość, powinni Państwo pamiętać o możliwych ukrytych kosztach - jak kary za zerwanie umowy z bankiem czy podatki od sprzedaży. Nierzadko właściciele dowiadują się o tych dodatkowych wydatkach dopiero po podpisaniu dokumentów. Lepiej się upewnić, by nie było niespodzianek. Opróżnijmy i wysprzątajmy dom – porządek to "wersja premium” Nadmiar mebli i nieporządek mogą zniechęcić potencjalnych kupujących. Wynajęcie magazynu na zbędne przedmioty i odmalowanie ścian mogą zdziałać cuda. Domy czyste i uporządkowane zawsze lepiej się prezentują i sprawiają, że potencjalni kupujący łatwiej sobie wyobrażają siebie jako przyszłych mieszkańców. Nie zapomnijmy o pierwszym wrażeniu Wygląd zewnętrzny jest pierwszym wrażeniem, które zostaje z kupującym. Przysłowiowa „malutka farba” na drzwiach wejściowych i zadbany ogród mogą przyciągnąć uwagę bardziej niż luksusowe wnętrza. Kiedy dom wygląda na zadbany z zewnątrz, kupujący jest bardziej skłonny dać mu szansę. Finansowe zachęty dla kupujących W sytuacji, gdy rynek jest nieco ospały, małe zachęty finansowe mogą zadziałać cuda. Pokrycie kosztów prawnika czy opłaty za inspekcję to gesty, które mogą sprawić, że oferta będzie bardziej atrakcyjna w oczach kupującego. Pierwsza oferta często jest najlepsza Pierwsze oferty często bywają najbliżej oczekiwań, nawet jeśli wydają się nieco poniżej ideału. Warto przemyśleć każdą ofertę, zwłaszcza gdy rynek nie jest w najlepszej kondycji. Czasami warto poświęcić trochę, by uniknąć długich miesięcy bez żadnych propozycji. Dopasowanie sprzedaży i kupna Pamiętajmy, że jeśli sprzedajemy i kupujemy w tym samym czasie, sytuacja rynkowa działa w dwie strony. Gdy ceny są niskie, to sprzedajemy taniej, ale też taniej kupimy. Odwrotnie, gdy ceny rosną – za więcej sprzedamy, ale też za więcej kupimy. Mało kiedy uda się sprzedać drogo i kupić tanio – rynek zwykle na to nie pozwala. Nie eliminujmy agenta nieruchomości Wielu myśli o sprzedaży bez pośrednika, ale to ryzykowna strategia. Kupujący chętnie zatrudniają agentów, a ci wolą współpracować z ofertami, gdzie prowizja jest standardowa. Próba oszczędności na agencie często skutkuje niższym zainteresowaniem i gorszymi wynikami sprzedaży. Emocjonalne odcięcie od „swojego” domu Warto pamiętać, że z chwilą, gdy dom trafi na rynek, staje się towarem. Jest to produkt, który ma się sprzedać jak najlepiej. Właściciel, który osobiście pokazuje dom i emocjonalnie reaguje na krytykę, tylko odstrasza kupujących. Trudno jest zaakceptować fakt, że coś, co kochaliśmy, dla kogoś innego może być „przestarzałe” lub „za ciasne”, ale właśnie dlatego zatrudnia się agentów – to oni odpowiadają na trudne pytania. **Aktualna sytuacja na rynku ** - Czy ceny spadną? - to jedno z najczęstszych pytań, jakie dostaję. Odpowiedź? Wszystko zależy od lokalizacji. W prestiżowych dzielnicach ceny pozostają stabilne, a czasami nawet rosną. Natomiast w mniej pożądanych okolicach, szczególnie tych, które są znane jako słabe ale „urosły w cenach” w czasie pandemii, ceny mogą się znacząco obniżyć. Jest jednak pewien czynnik, rzadko brany pod uwagę - to ogromny napływ imigrantów z różnych części świata. Na terenie GTA powoduje to,że w wyborze miejsca zamieszkania i ewentualnego zakupu, wybierają oni te najtańsze dzielnice - co powoduje, że ceny się tam stabilizują. Kiedy nagle jest ich już wielu, dzielnica zaczyna przeżywać rodzaj boomu. Może my (jako Polacy) tam siebie nie zobaczymy, ale innym to nie przeszkadza. Warto też zauważyć, że coraz więcej osób interesuje się sprzedażą i kupnem, co może oznaczać odrodzenie rynku. W takiej sytuacji kluczowe jest przygotowanie się na sprzedaż w sposób profesjonalny, bez zostawiania rzeczy na ostatnią chwilę. Jak to mawiają – diabeł tkwi w szczegółach, a drobne decyzje mogą zrobić ogromną różnicę! Podsumowując: rynek nieruchomości to dynamiczna scena, gdzie właściwe przygotowanie nieruchomości może przynieść zauważalną różnicę – szczególnie w czasach, gdy każdy grosz się liczy. Może nie zawsze uda się sprzedać drogo i kupić tanio, ale z dobrym podejściem na pewno zwiększamy nasze szanse na satysfakcjonujący rezultat. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes W momencie przejścia na emeryturę większość z nas zastanawia się, jakie kroki podjąć, aby zapewnić sobie spokojne i wygodne życie na zasłużonym odpoczynku. Szczególnie w dużych miastach takich jak Toronto, koszty życia mogą być przytłaczające i przerastają możliwości emerytów - nawet, gdy dom jest spłacony. Dlatego coraz więcej emerytów rozważa sprzedaż większych posiadanych od lat nieruchomości, aby zamieszkać w miejscach lepiej przystosowanych do ich potrzeb, możliwości finansowych i stylu życia. Jednym z takich rozwiązań są osiedla „active adult”, które skierowane są do osób powyżej 55+, chcących nadal zachować aktywny styl życia, jednocześnie nie martwiąc się o codzienne obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości. W Kanadzie ten koncept występuje od lat, ale nie jest aż tak popularny, jak ma to miejsce na przykład na Florydzie. W artykule tym przybliżę, na czym polegają osiedla tego typu, jakie są ich zalety oraz ewentualne wady, aby pomóc w podjęciu świadomej decyzji. Co to jest osiedle „Active Adult”? Osiedla „active adult” są z założenia dostosowane do potrzeb seniorów, którzy wciąż są pełni energii i chęci do prowadzenia aktywnego życia. Główną cechą tych kompleksów są niskie koszty, związane z utrzymaniem domu i ogrodu. Osiedla te zwykle oferują domki parterowe o powierzchni od 1100 do 1500 stóp kwadratowych, często są to wolnostojące domy lub mniejsze kondominia. Dzięki temu osoby starsze nie muszą martwić się o schody, które mogą być barierą w większych domach jednorodzinnych. W osiedlach takich często można spotkać „Club House” w którym jest miejsce do spotkań, sala gimnastyczna, sala kinowa czy inne udogodnienia. Bardzo często jest też basen. Zalety osiedli „Active Adult” Niskie koszty utrzymania. Właściciele takich domów nie ponoszą kosztów związanych z dużym ogrodem czy wymagającą elewacją. Utrzymanie zieleni, odśnieżanie i inne prace zewnętrzne są zazwyczaj pokrywane w ramach opłat HOA (Home Owners’ Association). Dzięki temu seniorzy mogą cieszyć się zielonym otoczeniem bez obaw o ciężkie prace ogrodowe. Domy zwykle nie posiadają płotów i wydzielonych w sposób fizyczny działek, by sprzyjać poczuciu integracji oraz ułatwiać nawiązywanie kontaktów. Społeczność w podobnym wieku. Tego typu osiedla to doskonałe miejsce do nawiązywania nowych znajomości. Osoby w podobnym wieku, często o zbliżonych doświadczeniach życiowych, mają więcej wspólnych tematów - co sprzyja integracji i wspólnym aktywnościom. Różnorodne udogodnienia. Wiele osiedli „active adult” zapewnia swoim mieszkańcom różnego rodzaju udogodnienia, które sprawiają, że życie w takim miejscu jest wygodniejsze i bardziej ekscytujące. Mogą to być baseny, korty tenisowe, kluby fitness, a nawet własne centra kulturalne. Dzięki temu seniorzy mają możliwość uczestniczenia w zajęciach ruchowych, wydarzeniach społecznych czy zajęciach hobbystycznych - bez konieczności opuszczania osiedla. Bezpieczeństwo i spokój. Osiedla „active adult” często mają ograniczony dostęp dla osób z zewnątrz i są strzeżone, co przekłada się na poczucie spokoju i bezpieczeństwa wśród mieszkańców. Seniorzy mogą czuć się swobodnie, wiedząc, że są w otoczeniu osób, które rozumieją ich potrzeby i troski. Brak zmartwień o opiekę nad domem. Po latach dbania o dom i ogród, wiele osób na emeryturze ceni sobie brak obowiązków związanych z utrzymaniem posesji. W osiedlach „active adult” te aspekty są zazwyczaj pokrywane w ramach opłat HOA, co pozwala seniorom cieszyć się emeryturą bez troski o stan techniczny nieruchomości. Swoboda w podróżach. Dzięki niskim wymaganiom dotyczącym utrzymania domu, seniorzy mogą bez obaw zamknąć swoje mieszkanie czy dom na kilka miesięcy i wyjechać na wakacje, czy też spędzić zimę w ciepłych krajach. W przeciwieństwie do dużych domów, które wymagają stałej uwagi, osiedla typu „active adult” umożliwiają większą elastyczność w planowaniu czasu. Wady osiedli „Active Adult” Brak opieki zdrowotnej. W odróżnieniu od niektórych innych typów osiedli dla seniorów, osiedla „active adult” nie zapewniają opieki medycznej na miejscu. W przypadku pogorszenia się stanu zdrowia, mieszkańcy muszą organizować pomoc we własnym zakresie lub liczyć na opiekę ze strony rodziny. Ograniczony wiek mieszkańców. Osiedla senioralne mają ograniczenia wiekowe, co sprawia, że panuje w nich jednolita struktura demograficzna. Dla niektórych seniorów brak różnorodności może być minusem, szczególnie jeśli lubią towarzystwo osób z różnych pokoleń. Niski potencjał inwestycyjny. Warto zauważyć, że nieruchomości w osiedlach „active adult” mają mniejsze szanse na wzrost wartości w porównaniu z innymi osiedlami. Ponadto, prawo ograniczające zamieszkanie osobom poniżej 55 roku życia może stanowić przeszkodę w przekazaniu nieruchomości młodszym członkom rodziny. Brak elastyczności dla potrzeb rodziny. Część mieszkańców przebywa tam sezonowo, co może ograniczyć możliwość odwiedzin przez członków rodziny, zwłaszcza młodszych. Zasady osiedla mogą nakładać restrykcje dotyczące długości pobytu gości poniżej 55 roku życia. Alternatywa dla tradycyjnych domów jednorodzinnych Dla wielu seniorów osiedla „active adult” są atrakcyjną alternatywą dla tradycyjnych domów jednorodzinnych, zwłaszcza jeśli ich aktualny dom jest zbyt duży, trudny do utrzymania lub drogi w eksploatacji. Przykład może stanowić mieszkaniec Toronto, którego dom w centrum miasta osiągnął wysoką wartość rynkową. Sprzedaż takiego domu i przeprowadzka do tańszego osiedla „active adult” poza miastem pozwala nie tylko na zmniejszenie kosztów życia, ale i na zainwestowanie zaoszczędzonych środków, które mogą przynosić stały dochód. Przykład: Osiedle w Tillsonburgu Tillsonburg, niewielkie miasteczko w Ontario, stanowi przykład, gdzie można znaleźć osiedla typu „active adult” w rozsądnej cenie. Domki tam kosztują już w granicach $500,000 dolarów, co przy wysokich cenach nieruchomości w Toronto jest bardzo atrakcyjną opcją. Osiedle oferuje klub rekreacyjny, basen, a także piękne tereny zielone, które są utrzymywane przez zatrudnionych ogrodników. Wszystko to sprawia, że życie tam jest komfortowe i dostosowane do potrzeb starszych mieszkańców. Jeśli ktoś chciałby uzyskać więcej informacji na ten temat - proszę o kontakt. Jeśli chodzi o Tillsonburg, to ciekawe jest, że miasteczko to ma bardzo atrakcyjną starówkę z uroczymi, historycznymi domami i wieloma restauracjami. Jest tam takżebardzo dobrze działający szpital i więcej niż jedno osiedle dla emerytów. Jest też położone blisko lotniska w London, skąd można podróżować po świecie! Czy osiedle „Active Adult” to dobre rozwiązanie? Decyzja o wyborze miejsca zamieszkania na emeryturze powinna być dokładnie przemyślana i dostosowana do indywidualnych potrzeb. Osiedla „active adult” to świetna opcja dla osób ceniących sobie spokój, niskie koszty utrzymania oraz możliwość korzystania z bogactwa udogodnień. Dla tych, którzy szukają spokojnego miejsca na emeryturę, ale nadal chcą pozostać aktywni i zaangażowani w życie społeczne, osiedle „active adult” może być idealnym wyborem. Jeśli jednak ktoś wymaga stałej opieki medycznej lub preferuje środowisko z różnorodnością wiekową, warto rozważyć inne opcje - takie jak osiedla z pełnym zakresem opieki (CCRC) czy mieszkania niezależne z opcją wsparcia. I na koniec jeszcze jedna uwaga. Bardzo atrakcyjną alternatywą do „active adult” są liczne osiedla, szczególnie w rejonie Niagara - również budowane z myślą o ludziach w wieku 55+. Są to osiedla parterowych townhouses, gdzie jesteśmy właścicielami ziemi, płacimy minimalne maintenance (za koszenie trawy, usuwanie śniegu i śmieci. Mieszkając w takim osiedlu mamy poczucie bezpieczeństwa - bo znamy naszych sąsiadów. Takie osiedla są mniej restrykcyjne i kiedy w którymś momencie chcemy sprzedać nasz unit, są bardziej atrakcyjne dla potencjalnych kupujących. Zapraszam do kontaktu i pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Ubezpieczenie tytułu własności to kluczowy element procesu zakupu nieruchomości w Ontario, który często jest niedoceniany, ale może uchronić nabywców przed poważnymi problemami prawnymi i finansowymi. W niniejszym artykule przyjrzymy się, czym jest ubezpieczenie tytułu, jakie korzyści oferuje nabywcom oraz jak skutecznie zabezpiecza przed różnorodnymi ryzykami związanymi z prawem własności. Czym jest ubezpieczenie tytułu własności? Ubezpieczenie tytułu własności to jednorazowa polisa, którą nabywca nieruchomości wykupuje w momencie finalizacji zakupu. Jego głównym celem jest ochrona przed potencjalnymi problemami prawnymi związanymi z tytułem własności, które mogą pojawić się po zakupie. Chociaż przed nabyciem nieruchomości przeprowadza się szczegółowe badania tytułu, niektóre kwestie mogą pozostać niewykryte – i właśnie tutaj wkracza ubezpieczenie tytułu. Jak ubezpieczenie tytułu chroni nabywców nieruchomości? Ochrona przed wadami tytułu Polisa ubezpieczeniowa zapewnia ochronę przed wadami prawnymi, które mogą ujawnić się po zakupie, jak błędy w dokumentach, nieścisłości w księgach wieczystych czy zaległe obciążenia finansowe, takie jak nieuregulowane podatki bądź długi poprzednich właścicieli. W takich przypadkach ubezpieczenie tytułu pokrywa koszty, związane z rozstrzygnięciem problemów. Zabezpieczenie przed oszustwami tytułowymi Tytuł nieruchomości może paść ofiarą oszustwa – na przykład, gdy ktoś podszywa się pod właściciela nieruchomości i dokonuje jej nielegalnej sprzedaży lub zaciąga na nią kredyt. W przypadku, gdyby doszło do takiego zdarzenia, ubezpieczenie tytułu pokrywa koszty prawne i straty finansowe. Rozwiązanie problemów z granicami działki Spory dotyczące granic nieruchomości mogą być kosztowne i czasochłonne. Jeśli po zakupie nieruchomości okaże się, że granice działki nie są zgodne z tym, co wskazywały dokumenty, polisa ubezpieczeniowa może pokryć koszty związane z rozwiązaniem takiego konfliktu. Zgodność z lokalnymi przepisami planistycznymi Ubezpieczenie tytułu może również chronić przed problemami wynikającymi z niezgodności nieruchomości z lokalnymi przepisami planistycznymi, które mogą nie zostać wykryte przed zakupem. Jeśli na przykład nieruchomość była wykorzystywana niezgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ubezpieczenie tytułu pokryje koszty rozwiązania takiego problemu. Ochrona przed brakiem aktualnych pomiarów (surveys). W wielu przypadkach nieruchomości w Ontario nie mają aktualnych pomiarów działki. Może to prowadzić do sporów dotyczących granic czy powierzchni nieruchomości. Dzięki ubezpieczeniu tytułu, nabywca ma pewność, że w przypadku takich niejasności nie poniesie kosztów prawnych związanych z ich rozwiązywaniem. Niemarkowalny tytuł (clouds on title) W sytuacjach, gdy sprzedający nie posiada jasnego i nieobciążonego tytułu do nieruchomości, może dojść do problemów z jej odsprzedażą. Ubezpieczenie tytułu chroni nabywcę przed stratami finansowymi wynikającymi z konieczności rozwiązywania takich spraw. Błędy prawników Zasadniczo prawnicy nie powinni popełniać błędów, ale czasami nawet mogą je popełnić nieświadomie. Czasami trzeba zamknąć transakcję z bardzo krótkim okresem od zakupu do zamknięcia i prawnik nie jest w tym czasie dokonać wszystkich sprawdzeń. Jeśli wynikną jakieś problemy później (jak na przykład niezapłacone podatki) to Title Insurance nas ochroni przed konsekwencjami. Najważniejsze korzyści z ubezpieczenia tytułu własności Spokój i bezpieczeństwo: Kupno nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Ubezpieczenie tytułu daje nabywcy pewność, że jego inwestycja jest zabezpieczona przed nieprzewidzianymi problemami prawnymi. Ochrona finansowa: Rozwiązywanie problemów, związanych z tytułem własności może wiązać się z wysokimi kosztami prawnymi. Polisa ubezpieczeniowa pokrywa te wydatki, co chroni właściciela przed znacznymi stratami finansowymi. Zabezpieczenie zarówno dla nabywcy, jak i dla kredytodawcy: Ubezpieczenie tytułu chroni nie tylko nabywcę, ale również instytucję finansową udzielającą kredytu hipotecznego, zapewniając obu stronom bezpieczeństwo prawne. Możliwość rezygnacji z aktualnych pomiarów działki: W niektórych przypadkach, dzięki ubezpieczeniu tytułu, nie jest konieczne wykonywanie kosztownych pomiarów geodezyjnych, co dodatkowo obniża koszty zakupu nieruchomości. Przykłady działania ubezpieczenia tytułu: Oszustwo tytułowe: Pewna właścicielka nieruchomości w Ontario odkryła, że ktoś bez jej wiedzy sprzedał jej dom. Fałszerz zaciągnął również duży kredyt hipoteczny na jej nieruchomość. Dzięki ubezpieczeniu tytułu kobieta nie tylko odzyskała prawo własności, ale również uniknęła spłacania kredytu, który został zaciągnięty w wyniku oszustwa. Zaległe obciążenia podatkowe: Nowy nabywca nieruchomości dowiedział się, że poprzedni właściciel nie uregulował podatku od nieruchomości. W takim przypadku ubezpieczenie tytułu pokryło koszty zaległości, a nowy właściciel nie musiał ponosić tych nieprzewidzianych wydatków. Spór o granice działki: Właściciel nieruchomości odkrył, że płot sąsiada wchodzi na jego działkę. Sprawa trafiła do sądu, a ubezpieczenie tytułu pokryło koszty prawne związane z przesunięciem płotu i ustaleniem prawidłowych granic działki. Brak pozwoleń na rozbudowę: Nowy właściciel nieruchomości odkrył, że poprzedni właściciel przeprowadził rozbudowę domu bez wymaganych pozwoleń. Miasto zażądało uzyskania pozwoleń lub rozbiórki nielegalnie wykonanej rozbudowy. Ubezpieczenie tytułu pomogło pokryć koszty uzyskania pozwoleń i dostosowania nieruchomości do wymogów prawnych. Mąż, który sprzedał dom... pod nieobecność żony: Pewien mężczyzna, sprytny, aczkolwiek niezbyt uczciwy, postanowił sprzedać dom podczas nieobecności swojej żony, zgarnął pieniądze - i wyparował. Kiedy żona wróciła z wakacji, odkryła, że jest bezdomna, a pieniądze zniknęły. Dzięki Title Insurance udało się unieważnić sprzedaż i odzyskać dom. Morał z tej historii? Nigdy nie zostawiaj kluczy pod wycieraczką i sprawdzaj, co robi Twój mąż! (lub żona, bo nieuczciwość nie ma płci). Jak uzyskać ubezpieczenie tytułu? W Ontario ubezpieczenie tytułu można nabyć za pośrednictwem prawnika lub bezpośrednio u ubezpieczyciela, specjalizującego się w takich polisach. Proces zakupu jest prosty i zazwyczaj obejmuje jednorazową opłatę. Koszt ubezpieczenia tytułu zależy od wartości nieruchomości oraz specyfiki danego przypadku, ale zazwyczaj oscyluje wokół 0,1% wartości zakupu. Czyli jak kupujemy dom wartości miliona dolarów, to zapłacimy $1,000 jednorazowo - i to ubezpieczenie jest ważne tak długo jak w ubezpieczonym domu mieszkamy! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Co bardziej się opłaca? Kupić pustą działkę pod budowę, czy stary dom, wyburzyć go i budować na nowo? W idealnym świecie każdy z nas marzyłby o tym, aby zacząć wszystko od początku – pusta działka bez żadnych kompromisów to idealne warunki do stworzenia domu marzeń. Brzmi jak bajka? No cóż, realia rynku nieruchomości w Ontario, szczególnie w miastach, są nieco bardziej skomplikowane. Chociaż pomysł zakupu pustej działki brzmi fantastycznie, to może kryć za sobą wiele ukrytych kosztów i formalności, które sprawią, że ta bajka stanie się raczej thrillerem z elementami horroru. Dlatego warto rozważyć także opcję zakupu istniejącego domu, wyburzenia go i rozpoczęcia budowy od nowa. Zanim Państwo zdecydują, zapraszam do zapoznania się z kluczowymi aspektami obu rozwiązań. Pusty kawałek ziemi – marzenie czy fatamorgana? Na pierwszy rzut oka, zakup pustej działki wydaje się idealnym rozwiązaniem. W końcu, kto by nie chciał mieć czystego pola do popisu? Niestety, w dużych miastach takich jak Toronto, Mississauga czy Oakville, znalezienie wolnej działki graniczy z cudem. Wolne tereny są niczym jednorożce – każdy o nich słyszał, ale mało kto widział na własne oczy. A jeśli już się pojawią, to cena... cóż, można się poczuć, jakby ktoś próbował sprzedać kawałek Księżyca. Obecnie brak wolnych terenów pod zabudowę w miastach jest odczuwalny na każdym kroku. Jeśli myślą Państwo o budowie w miejskich granicach, największym problemem jest właśnie niedostępność działek. Większość terenów już dawno została zagospodarowana, a sporadycznie pojawiające się oferty sprzedaży dotyczą działek w lokalizacjach, które często nie należą do najatrakcyjniejszych (chyba że ktoś ma ochotę na codzienny widok na autostradę). Co więcej, wolne działki w dobrych lokalizacjach potrafią być nie tylko rzadkością, ale także cenową bombą zegarową. Koszt działek – szybki przegląd portfela . Niestety, zakup działki to nie tylko wydatek na samą ziemię, ale także na wiele dodatkowych opłat, które mogą Państwa zaskoczyć. Na przykład w Mississaudze ceny działek wahają się od $850,000 do $1,500,000 (a czasami więcej), i to tylko w zależności od wielkości i lokalizacji. W końcu lokalizacja to słowo-klucz. Działka w mniej popularnej okolicy może kosztować mniej, ale jeśli marzą Państwo o widoku na jezioro Ontario, warto przygotować się na wysokie koszty. Jednak to nie wszystko – dochodzi też podatek HST. W przypadku zakupu „gołej” działki, podatek ten wynosi 13%. Jeśli kupują Państwo działkę jako inwestycję i planują ją sprzedać, mają Państwo możliwość odliczenia HST, ale jeśli budują dom dla siebie, to jest to dodatkowy koszt. To tak, jakby Państwo mieli w restauracji zamówić jedną pizzę, a potem nagle dowiedzieli się, że trzeba zapłacić za dwie – jedna z nich to właśnie podatek HST. Opłaty development charges – co jeszcze warto wiedzieć? Podatek HST to dopiero początek, bo na scenę wkraczają także tzw. „ development charges ”. To opłaty, które miasta pobierają, aby sfinansować rozwój infrastruktury - takiej jak budowa szkół, dróg, kanalizacji czy komunikacji publicznej. W regionie Peel opłaty te mogą przyprawić o zawrót głowy. Dla przykładu, opłata za nowe mieszkanie wynosi: - $54,931 dla małych apartamentów, - $98,200 dla większych apartamentów, - $108,837 dla townhousów, - oraz aż $136,864 dla domów jednorodzinnych. To naprawdę spore kwoty, które należy dodać do kosztów zakupu samej działki, zwłaszcza gdy myślą Państwo o budowie większego domu. Nic dziwnego, że deweloperzy są kochani przez miasta – płacą olbrzymie sumy, które trafiają do miejskiej kasy i finansują rozwój infrastruktury. Niestety, te koszty finalnie spadają na barki indywidualnych kupujących, którzy później muszą je opłacić w postaci wyższych cen nieruchomości. Koszty podłączeń – kolejne „niewidoczne” koszty. Kupując pustą działkę, powinno się także pamiętać o kosztach podłączeń mediów - takich jak woda, prąd, gaz czy kanalizacja. W przypadku istniejącej działki z domem do wyburzenia, część infrastruktury może już być podłączona, co teoretycznie pozwala zaoszczędzić. Ale uwaga – „teoretycznie” to słowo kluczowe! Jeśli wyburzają Państwo dom zbudowany 50 lat temu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że stare instalacje będą wymagały modernizacji. Na przykład typowa rura doprowadzająca wodę z ulicy o średnicy 1/2 cala raczej nie spełni wymogów nowoczesnych standardów, które wymagają rur o średnicy 1 cala. Podobnie rzecz ma się z kanalizacją, gdzie stare, żeliwne lub kamionkowe rury muszą być wymienione na nowoczesne, plastikowe. Dawniej prąd był doprowadzany napowietrznymi kablami, ale dziś większość inwestorów woli, aby infrastruktura energetyczna była poprowadzona pod ziemią. Zastąpienie starych instalacji nowoczesnymi to kolejny wydatek, który może pochłonąć tysiące dolarów. W przypadku domów położonych poza miastem, możemy co prawda korzystać z istniejącej studni czy szamba, ale wymaga to dokładnych badań aby sprawdzić, czy te systemy spełniają dzisiejsze normy i czy warto w nie inwestować. Finansowanie – niełatwe zadanie . Kupno pustej działki to często jak gra w ruletkę - szczególnie, jeśli chodzi o jej finansowanie. „Normalne” banki prawie nigdy nie udzielają kredytów na zakup działek bez istniejących budynków, a jeśli już znajdą Państwo instytucję, która zgodzi się na finansowanie, można liczyć na wysokie wymagania dotyczące wkładu własnego – często banki wymagają nawet 50% wartości działki jako wkładu własnego. Co więcej, oprocentowanie takiego kredytu może być wyższe niż w przypadku zakupu działki z istniejącym domem. Kupno działki z domem do wyburzenia. Zakup działki z domem, nawet do wyburzenia, jest znacznie łatwiejszy pod względem finansowania. Banki chętniej udzielają kredytów na nieruchomości z istniejącymi budynkami - co oznacza, że czasem można uzyskać kredyt hipoteczny z minimalnym wkładem własnym. Wyburzenie domu – dodatkowy koszt. Decydując się na zakup działki z domem do wyburzenia, powinno się pamiętać, że czeka Państwa także koszt rozbiórki. W zależności od wielkości i lokalizacji budynku koszt ten może wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy dolarów. To dodatkowy wydatek, który warto uwzględnić w budżecie. Ale jest też plus – unikają Państwo wtedy opłaty development charges , co może być znaczną oszczędnością. Reasumując – co wybrać? Odpowiedź nie jest prosta, bo wszystko zależy od konkretnej sytuacji. Kupno pustej działki może być marzeniem, ale wymaga solidnego budżetu i gotowości do zmierzenia się z licznymi opłatami i formalnościami. Z kolei zakup domu do wyburzenia często pozwala uniknąć niektórych opłat, ale wymaga dodatkowych nakładów finansowych na rozbiórkę i modernizację infrastruktury. Jedno jest pewne - łatwiej znaleźć działkę z domem do wyburzenia, niż idealnie położoną, pustą działkę. Budowa domu czy zakup gotowego? T o jest obszerny temat, który mogę poruszyć wkrótce. Na pewno jest łatwiej i taniej kupić gotowy dom z planów niż budować samemu. Deweloperzy budują domy na masową skalę, co pozwala im obniżać koszty materiałów i usług. Kupując działki hurtowo, powtarzając te same projekty i mogą negocjować lepsze warunki z dostawcami. Kiedy budujemy dla siebie, będziemy instalowali lepsze materiały, lepsze wykończenia, okna, bardziej unikalny plan itd. Pojedyncza działka będzie znacznie droższa niż to, co deweloper kupuje hurtem. Dlatego nie będzie taniej, ale może być lepiej! Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Jesień to czas intensywnych przygotowań przed nadchodzącą zimą . To ważne prace, szczególnie w Ontario - gdzie zimy są długie i mroźne. Aby Państwa dom był dobrze przygotowany na trudne warunki atmosferyczne, warto przeprowadzić kilka kluczowych prac, które powinny być wykonane właśnie teraz, by uniknąć niespodzianek zimą, kiedy wszelkie naprawy są znacznie bardziej kłopotliwe. Oto kilka wskazówek, jak przygotować dom na zimę. Prace wewnątrz domu: 1. Systemy grzewcze: Każdy dom musi mieć sprawny system ogrzewania, by przetrwać ontaryjską zimę. Temperatury zewnętrzne spadają zwykle sporo poniżej zera, dlatego systemy grzewcze muszą być sprawdzone i odpowiednio przygotowane. Elektryczne grzejniki ( baseboards ): Sprawdzenie przełączników i bezpieczników na tablicy elektrycznej oraz odkurzenie grzejników, by uniknąć unoszenia się kurzu. Ogrzewanie nadmuchowe ( Forced Air ): Jeśli korzystamy z gazu ziemnego, warto przed zimą wymienić filtry powietrza, przeczyścić kanały wentylacyjne i przeprowadzić przegląd pieca (przynajmniej co dwa lata). Jeśli używamy propanu, trzeba zadbać o ciągłość dostaw. Nawilżacz powietrza: Ustawienie nawilżacza powietrza na tryb zimowy, by zapobiec wysuszeniu powietrza wewnątrz domu, co może powodować problemy z gardłem i oddychaniem. 2. Wentylacja: Nowoczesne domy są wyposażone w systemy HRV, które automatycznie wymieniają zużyte powietrze na świeże. Należy sprawdzić i oczyścić filtry. W starszych domach warto regularnie wietrzyć pomieszczenia. 3. Panel elektryczny: Jeśli posiadamy nowoczesny panel z automatycznymi bezpiecznikami, nie ma potrzeby podejmowania dodatkowych działań. W przypadku starszych paneli z bezpiecznikami wkręcanymi, warto mieć kilka zapasowych lub zainwestować w bezpieczniki resetowalne. Elewacja i dach: 1. Dach: Dach powinien być kontrolowany co kilka lat. Najpopularniejsze pokrycie dachowe, jakim są gonty ( shingle ), wytrzymuje od 10 do 30 lat w zależności od jakości. Jesień to ostatni moment, aby naprawić dach po normalnych cenach – zimą koszty napraw mogą się podwoić. 2. Rynny i rury spustowe: Często zatykają się liśćmi i innymi zanieczyszczeniami. Należy je dokładnie oczyścić, aby uniknąć zalania domu. Warto też sprawdzić rury spustowe, które mogą być uszkodzone i odprowadzać wodę w okolicy fundamentów, co może prowadzić do wilgoci. 3. Okna: Wymiana okien to często spory wydatek, ale warto sprawdzić ich stan, zwłaszcza tych o niskiej izolacyjności. Należy też uzupełnić uszczelnienia wokół okien (tzw. caulking), aby zapobiec stratom ciepła. 4. Izolacja: Większość strat ciepła w domach (ponad 60%) odbywa się przez dach. Stare domy często mają niewystarczającą izolację na poddaszu. Uzupełnienie izolacji jest łatwe i stosunkowo tanie, a oszczędności na ogrzewaniu mogą być znaczące. 5. Zabezpieczenie instalacji wodnej: Należy zabezpieczyć instalacje wodne przed zamarznięciem, odłączając węże ogrodowe, zamykając zawory zewnętrzne i spuszczając wodę z rur narażonych na niskie temperatury. Zamarznięta woda w rurach może prowadzić do ich pęknięcia. Basen gotowy na zimę - oto prace, które warto przeprowadzić: Czyszczenie basenu: Dokładne oczyszczenie dna i ścian z zanieczyszczeń, takich jak liście, piasek czy glony. Balans chemiczny wody: Zbalansowanie poziomu pH i dodanie odpowiednich środków chemicznych. Spuszczenie wody: Obniżenie poziomu wody poniżej skimmerów i wlotów, by zabezpieczyć te elementy przed uszkodzeniem. Zabezpieczenie instalacji wodnej: Opróżnienie wszystkich elementów instalacji z wody i zainstalowanie specjalnych zatyczek do odpływów. Zabezpieczenie skimmerów: Umieszczenie specjalnych "pływaków" lub gąbek, by amortyzować nacisk zamarzającej wody. Ochrona powierzchni basenu: Przykrycie basenu odpowiednią osłoną, która powinna być dobrze napięta i zamocowana. Regularne sprawdzanie basenu zimą: Regularne sprawdzanie stanu pokrycia basenu, zwłaszcza po dużych opadach śniegu czy intensywnych wiatrach. Zabezpieczenie sprzętu: Wszystkie akcesoria basenowe powinny być zdemontowane, wyczyszczone i przechowywane w suchym miejscu. Przygotowanie ogrodu: Ochrona roślin: Zabezpieczenie delikatnych roślin przed mrozem, okrycie agrowłókniną lub słomą. Porządki: Zbieranie liści i przekopywanie rabat, co poprawia przewietrzenie gleby. Narzędzia ogrodowe: Oczyszczenie narzędzi i zabezpieczenie ich przed korozją. Zimowanie sprzętu: Schowanie mebli ogrodowych i grillów lub zabezpieczenie ich pokrowcami. Przygotowanie narzędzi do odśnieżania. Ochrona przed gryzoniami: Rozłożenie trutek w strategicznych miejscach domu i ogrodu. Dbanie o trawnik: Aeracja gleby, nawożenie jesiennym nawozem oraz koszenie trawnika przed zimą to kluczowe działania, które pomogą przygotować trawnik na mroźne miesiące i zapewnią jego zdrowy wygląd na wiosnę. Przygotowanie domu na zimę to kluczowy krok, aby zapewnić sobie komfort i bezpieczeństwo podczas mroźnych miesięcy. Regularne konserwacje i przeglądy mogą znacząco obniżyć ryzyko awarii oraz nieprzewidzianych napraw, które zimą są uciążliwe. Pamiętajmy, że odpowiednie zabezpieczenie domu, systemów grzewczych oraz otoczenia zewnętrznego to inwestycja, która przyniesie korzyści w postaci niższych kosztów ogrzewania i długotrwałej ochrony budynku. Gdy zadbamy o te sprawy jesienią, będziemy mogli cieszyć się spokojną zimą - bez obaw o nagłe problemy techniczne. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Poszukiwanie wymarzonego domu lub mieszkania może trwać od kilku dni do nawet kilku miesięcy. Proces zakupu nieruchomości to ekscytujący, ale też wymagający czas. Kiedy już zdecydujemy się na zakup i oferta zostanie zaakceptowana, warto wiedzieć, jakie kroki musimy podjąć, aby transakcja przebiegła sprawnie i bez problemów. Oto przewodnik, który pomoże uporządkować proces zakupu domu lub mieszkania. Depozyt Zaraz po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego, kupujący są zobowiązani do złożenia depozytu. Jest to jeden z pierwszych i najważniejszych kroków po podpisaniu umowy zakupu. W większości przypadków depozyt powinien zostać przekazany w ciągu 24 godzin od zawarcia umowy - chyba, że strony ustaliły inaczej. Niedostarczenie depozytu w wyznaczonym terminie może skutkować unieważnieniem umowy. Depozyt zazwyczaj trafia na konto firmy brokerskiej, która reprezentuje sprzedającego. Coraz częściej depozyty są składane w formie elektronicznej, na przykład poprzez wire transfer (przelew bankowy), który jest teraz bardzo popularny. Czeki osobiste są akceptowane tylko w wyjątkowych przypadkach, natomiast najczęściej wymagany jest bank draft (czek bankowy). Warunki oferty Kupno nieruchomości często wiąże się z pewnymi warunkami, które muszą zostać spełnione przed finalizacją transakcji. Najczęściej spotykane to warunki dotyczące finansowania, inspekcji nieruchomości oraz sprawdzenia tzw. Status Certificate w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielomieszkaniowym (condominium). Status Certificate – jest to dokument zamawiany tuż po zawarciu umowy, który pozwala zweryfikować sytuację prawną i finansową korporacji zarządzającej budynkiem. Dokument ten dostarcza informacji o zadłużeniach, sprawach sądowych lub planowanych podwyżkach opłat eksploatacyjnych ( maintenance fees ). Jeśli status korporacji budzi wątpliwości, a w umowie mamy warunek na sprawdzenie tego dokumentu, mamy prawo wycofać się z transakcji bez konsekwencji. Warunek na finansowanie – w ostatnich latach rynek nieruchomości uległ stabilizacji, co daje kupującym większą swobodę w negocjowaniu warunków dotyczących finansowania. W przeszłości, w okresie bardzo konkurencyjnego rynku, gdy na jedną nieruchomość pojawiało się kilkanaście ofert, warunek na finansowanie często był pomijany. Obecnie sytuacja jest spokojniejsza i można swobodnie dodać ten warunek do oferty. Banki zwykle mają około 5 dni roboczych na ocenę nieruchomości (wycenę) oraz sprawdzenie zdolności kredytowej kupującego. Jeśli bank odrzuci naszą aplikację, istnieje możliwość skorzystania z tzw. „B-lenders”, czyli alternatywnych pożyczkodawców, którzy mogą udzielić kredytu na mniej korzystnych warunkach, ale z większą elastycznością. Warunek na home inspection – sens dodawania tego warunku do oferty zależy od rodzaju nieruchomości, którą kupujemy. W przypadku nowych domów lub mieszkań w nowoczesnych budynkach warto dokładnie zastanowić się, czy taki warunek jest konieczny. Z drugiej strony, kupując starsze domy (szczególnie te wymagające remontu), warto przeprowadzić inspekcję, aby uniknąć niespodzianek. Inspekcja może być wykonana zarówno przed złożeniem oferty, jak i po jej zaakceptowaniu, co daje kupującemu pewność, że nieruchomość jest w dobrym stanie technicznym. Wybór prawnika Prawnik odgrywa kluczową rolę w całym procesie zakupu nieruchomości. Ważne jest, aby wybrać prawnika z doświadczeniem w transakcjach nieruchomościowych. Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży, dokumenty trafiają do prawnika kupującego, który ma za zadanie zweryfikować, czy sprzedający jest prawowitym właścicielem nieruchomości oraz czy nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami - takimi jak niezapłacone podatki czy niezakończone pozwolenia budowlane. Prawnik również sprawdza, czy miasto nie nałożyło kar na nieruchomość. W przypadku jakichkolwiek zaległości, sprzedający musi je uregulować przed zamknięciem transakcji. W dniu zamknięcia transakcji prawnicy obu stron wymieniają się dokumentami i funduszami elektronicznie. W ten sposób prawo własności zostaje oficjalnie przeniesione na nowego właściciela, a hipoteka (_mortgage)_zostaje zarejestrowana przez instytucję finansową. Bridge Financing Wielu kupujących zamyka transakcję kupna nowego domu i sprzedaży starego w tym samym dniu. Jest to możliwe, ale bardziej komfortowym rozwiązaniem może być wcześniejsze przejęcie nowej nieruchomości – na przykład tydzień lub dwa przed opuszczeniem starego domu. Taka strategia pozwala na spokojną przeprowadzkę, daje czas na drobne prace remontowe, sprzątanie czy odświeżenie nowego miejsca przed zamieszkaniem. Koszt takiego rozwiązania, zwanego bridge financing, zależy od banku, ale może być wart dodatkowego komfortu i spokoju, który zyskujemy w tym kluczowym momencie. Ubezpieczenie domu Ubezpieczenie domu to obowiązek, którego nie należy traktować jako niepotrzebnego wydatku. Dobre ubezpieczenie to ochrona nie tylko przed pożarem, ale także przed wieloma innymi problemami, które mogą pojawić się w przyszłości, w tym również przed skutkami prawnymi. Różnica w kosztach między podstawową a rozszerzoną polisą jest często niewielka, gdy rozłoży się ją na miesięczne opłaty. Warto jednak pamiętać, że standardowe ubezpieczenie nie obejmuje wszystkich sytuacji – na przykład zalania piwnicy w wyniku awarii kanalizacji, co może generować ogromne koszty napraw. Dodatkowe opcje, takie jak ubezpieczenie od zalania, warto rozważyć, aby chronić się przed nieprzewidzianymi wydatkami. Ubezpieczenie mortgage Zakup domu to prawdopodobnie największa inwestycja w życiu wielu ludzi, dlatego warto pomyśleć o ubezpieczeniu hipotecznym. Polisa na życie może pomóc rodzinie w przypadku utraty głównego żywiciela. Koszt takiego ubezpieczenia może być zaskakująco niski, zwłaszcza dla młodych, zdrowych osób. Tego rodzaju zabezpieczenie jest szczególnie ważne, jeśli mamy młodą rodzinę i zależy nam na ich finansowym bezpieczeństwie w razie nieprzewidzianych sytuacji. Utilities (media) Kupując dom wolnostojący lub townhouse, musimy samodzielnie zadbać o dostawy mediów - takich jak prąd, gaz, woda czy internet. Kupując mieszkanie w budynku wielomieszkaniowym, media mogą być wliczone w opłaty eksploatacyjne, dlatego warto to sprawdzić z wyprzedzeniem. Przed przejęciem nieruchomości, należy poinformować dostawców mediów o zmianie właściciela i założyć nowe konta, aby uniknąć przerw w dostawach. Podatek od nieruchomości (Property Tax) Podatek od nieruchomości zależy od jej wartości rynkowej, która może wzrosnąć lub zmniejszyć się w zależności od rynku. W ostatnich latach ceny nieruchomości znacząco wzrosły, co bezpośrednio wpłynęło na wysokość podatków. Kupując nową nieruchomość warto zadbać, aby prawnik sprawdził, czy na nieruchomości nie ciążą zaległe podatki. Jeśli istnieją zaległości, nowy właściciel może być zobowiązany do ich spłaty. Aby się przed tym zabezpieczyć, warto rozważyć wykupienie tzw. title insurance , które pokryje koszty ewentualnych zaległości. Przeprowadzka ( Movers) Zatrudnienie firmy przeprowadzkowej to często najlepsze rozwiązanie, zwłaszcza jeśli przeprowadzka dotyczy większej ilości rzeczy lub odległości. Warto jednak pamiętać, że najlepsze firmy mają często pełne kalendarze, dlatego rezerwacja usługi z wyprzedzeniem jest kluczowa. Przy mniejszych przeprowadzkach, można również skorzystać z usług wynajmu samochodu dostawczego lub pomocy znajomych. Druga wizyta Większość ofert kupna daje możliwość ponownej wizyty w nieruchomości przed zamknięciem transakcji. Jest to świetna okazja, aby dokładnie zmierzyć pomieszczenia, zaplanować ustawienie mebli, a także skonsultować się z wykonawcami, jeśli planujemy remont. Warto także sprawdzić, czy stan nieruchomości pozostał niezmieniony od momentu zawarcia umowy. Jeśli zauważymy jakiekolwiek uszkodzenia, mamy prawo zgłosić je prawnikowi i negocjować zniżkę lub naprawę. Zmiana adresu i dokumentów Po zakupie nieruchomości nie zapominajmy o formalnościach, związanych z aktualizacją danych osobowych. Ważne jest, aby poinformować o zmianie adresu zarówno dostawców usług, jak i urzędy, banki oraz firmy ubezpieczeniowe. Zmiana adresu w prawie jazdy, które w Kanadzie pełni funkcję dokumentu tożsamości, jest obowiązkowa i można ją przeprowadzić w lokalnym urzędzie Service Canada. Należy także pamiętać o poinformowaniu poczty, aby listy i paczki były przekierowywane na nowy adres. Koszty zamknięcia transakcji (Closing Costs) Na koniec warto pamiętać, że poza ceną nieruchomości, istnieją dodatkowe koszty związane z zamknięciem transakcji. Są to m.in .: Opłaty notarialne; Podatki od transferu nieruchomości (land transfer tax); Opłaty za ubezpieczenie tytułu własności; Koszty inspekcji; - Koszty przeniesienia mediów. Każdy z tych kroków przybliża kupujących do zakończenia procesu zakupu nieruchomości. Pamiętając o tych szczegółach, kupujący zyskuje spokój i pewność, że wszystko zostało dopięte na ostatni guzik, a nowy dom stanie się miejscem, w którym będzie czuł się naprawdę jak u siebie. Zapraszam do kontaktu w każdej sprawie związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Kiedy mamy istniejący dom albo kupujemy dom i chcemy go przerobić, zwykle wymagane jest pozwolenie na budowę. Wiele rzeczy można właściwie zrobić w domu bez pozwolenia - o tym pisałem w zeszłym tygodniu i zachęcam Państwa do przypomnienia sobie tego tekstu. Za każdym razem, kiedy proponujemy zmiany, a szczególnie kiedy wiąże się to ze zmianą obrysu budynku czy dodaniem powierzchni mieszkalnej (na przykład piętra), musimy nie tylko dostać pozwolenie na budowę, ale też sprawdzić, czy nasza proponowana przeróbka nie jest sprzeczna z przepisami urbanistycznymi. Okazuje się, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji i ograniczeń, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo chaotycznym i zaśmieconym „dziwolągami" projektowymi środowisku. Przepisy, które regulują co można budować i w którym miejscu w mieście, nazywają się Zoning By-Law i są one opracowywane dla każdego miasta, a czasami nawet dla poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są modyfikowane i dostosowywane do nowych, zmieniających się realiów rozwoju miasta. Na przykład w Toronto, przed połączeniem w jedną aglomerację miejską, istniały w obrębie każdego "starego miasta" (takiego jak Etobicoke czy Scarborough) bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego, kiedy powstało Toronto jako Aglomeracja Toronto po wielu latach przygotowań, wprowadzono w 2013 nowe przepisy (bazujące na istniejących) i nazwano je City Wide Zoning By-Law. W założeniu miały być jednolite dla całego miasta. Przepisy Zoning By-Law określają wiele kryteriów, jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym planning department każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planner będzie w stanie udzielić bardzo konkretnych i aktualnych informacji. Ale w chwili obecnej coraz trudniej jest umówić się na osobiste spotkanie, bo jest powszechna tendencja do załatwiania spraw on-line. Dla tych, którzy są zaawansowani technologicznie, doskonałym źródłem informacji są interactive maps , które obecnie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami, wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu - i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka branżowego i łatwo jest popełnić błąd. W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy niż dopuszczają przepisy. Czasami też dom, budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych - bo przepisy uległy zmianom. Czasami mamy także ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze, by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji? Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na takie zmiany, musimy przygotować dokładne rysunki, pokazujące naszą propozycję - wraz z listą zamierzonych odstępstw od przepisów ( adjustments ). Ale skąd wiedzieć, jakie zmiany są nam potrzebne? Otóż zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowany projekt warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę, ale wyćwiczony w tym procesie planner miejski wychwyci wszystkie potrzebne odstępstwa od przepisów urbanistycznych, jakich potrzebujemy i da nam ich listę. Rysunki wraz z aplikacją, opłatami (które nie są małe) oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to także załatwić przez e-mail. Biuro, po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Ponieważ proces zatwierdzania zmian do przepisów urbanistycznych jest procesem publicznym, to po wstępnej analizie informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w okolicy. Raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane rozwiązanie. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron, członkowie COA podejmują decyzję w głosowaniu jawnym. Decyduje większość. Od decyzji COA można się było odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie było zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane było zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Mogło to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mógł trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie Toronto Local Appeal Body (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej. Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb aplikantów o odstępstwa. Często nawet sprzeciw sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów, niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów może skutkować negatywną opinią nawet wbrew logice - bo członkowie COA to radni miejscy, czyli politycy, którzy liczą się z opinią lokalnych wyborców. Mnie osobiście zdarzyła się taka sytuacja, kiedy to lata temu na prośbę moich klientów wystąpiliśmy z podzieleniem prawie 60-stopowej działki na dwie mniejsze. Wówczas w tym rejonie takie podziały były typowe nawet dla działek 50-stopowych i przed naszą aplikacją było mnóstwo wydanych zatwierdzeń. Czyli byliśmy przekonani, że na zasadzie istniejących już precedensów nasza aplikacja zostanie zatwierdzona prawie automatycznie. Ale niestety, nie wzięliśmy pod uwagę determinacji naszej bezpośredniej sąsiadki, która, będąc strażaczką, czyli osobą energiczną, tak rozkręciła kampanię w bezpośrednim sąsiedztwie przeciwko naszej aplikacji, że na dzień, kiedy było wyznaczone rozpatrywanie naszego wniosku, na sali pojawiło się aż 56 protestujących sąsiadów. I nawet pomimo tego, że mieliśmy doskonałe argumenty i przychylną opinię plannera , to członkowie komisji, sugerując się protestem mieszkańców, ugięli się i odmówili nam wydania pozytywnej decyzji. Kiedy odwołaliśmy się do OMB, licząc na przychylność sędziego, sprawa się skomplikowała, bo zostaliśmy zmuszeni do zapłacenia znacznych kosztów prawnych. Wtedy jeszcze OMB nie był tak bardzo przychylny takim przypadkom. Dodatkowo, zanim sprawa się zakończyła, zmieniono przepisy - i nasz wniosek został odrzucony. Potem protestować przyszło ponad 60. sąsiadów - i ponownie nam odmówiono. Jak wielki wpływ ta sytuacja miała na Zoning By-Law w tej okolicy? Otóż po niej zmieniono przepisy w Long Branch i zabroniono podziału działek na mniejsze! Żartobliwie można stwierdzić, że przeszliśmy do historii. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Episode Notes Wielu posiadaczy domów po pewnym czasie myśli o zmianach czy usprawnieniach. Czasami jest to rozbudowa, nieraz tylko renowacja. Wiele prac wokół domu i w samym domu można wprowadzić bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia ze strony miasta. Lista tych prac, które nie wymagają pozwolenia jest dość długa, zatem podaję tylko podstawowe z nich. 1. Wymiana okien na nowe. Nie wymaga pozwolenia, jeśli szerokość otworu nie jest zmieniana i nie istnieje potrzeba zmian strukturalnych. Ale nawet jeśli zajdzie potrzeba poszerzenia okna, to w wielu przypadkach jest to bardzo prosta czynność - szczególnie w budynkach, w których materiałem wykończeniowym (od zewnątrz) jest stucco _czy siding. 2. Wymiana pokrycia dachowego. Dozwolona, jeśli użyty materiał ma podobny ciężar jednostkowy. Jeśli ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną - taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu, bo istniejąca konstrukcja była na pewno liczona na inne obciążenie. Nie jest to niemożliwe, ale czy warto? 3. Malowanie elewacji lub jej naprawa. Coraz bardziej popularne stucco_ może być instalowane bez potrzeby specjalnych pozwoleń. Wymiana starego sidingu czy pomalowanie istniejącej cegły uważane są za zmiany jedynie kosmetyczne. 4. Naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących, starych kominów, które zwykle po jakimś czasie mogą mieć kilka górnych warstw luźno połączonych ze sobą - wymaga to nowej zaprawy. Fakt też jest taki, że w nowych domach praktycznie kominów już nie ma, bo kominki na drewno wychodzą z użycia i są zastępowane gazowymi, a piece grzewcze i zbiorniki do ogrzewania wody są wentylowane cienkimi rurkami pod sufitem piwnicy na zewnątrz. A szkoda, bo Święty Mikołaj ma teraz trudniej z dostawą prezentów! 5. Landscaping. Jeśli nie ma decków _o elewacji powyżej 2 ft ponad otaczający teren lub ścianek oporowych o różnicy po obu stronach powyżej 2 ft - to takie usprawnienia przechodzą bez problemów jako urządzenie terenu. Ale jeśli _deck _ma powyżej 2 stóp różnicy, to nagle powinien mieć barierkę zabezpieczającą - i w praktyce powinien uzyskać _permit. Czy wielu ludzi to robi? Raczej nie, bo kary za brak pozwoleń są minimalne i zwykle miasto ma to w... poważaniu. 6. Płoty do 6’ wysokości. Nie wymagają aplikacji – o ile nie ograniczają widoczności na skrzyżowaniu (domy narożne). Częstym problemem, szczególnie w nowych osiedlach, jest prywatność. Dlatego wiele osób stawia płoty wyższe niż 6 stóp albo dokłada „ privacy screen” , do czego zwykle nikt nie zgłasza zastrzeżeń. 7. Przestawianie wewnętrznych ścian działowych . Czyli niekonstrukcyjnych - jest ulubionym zajęciem Kanadyjczyków, z tym, że czasami przez „pomyłkę” usuwane są też ściany strukturalne. Dlatego takich prac nie podejmowałbym na własną rękę i zlecałbym pracę fachowcom z doświadczeniem. 8. Wszelkie wewnętrzne prace remontowe . W tym istniejące łazienki, kuchnie - łącznie z wymianą szafek, sprzętów - nie wymagają zgody miasta. Często w domach ludzie dokładają nowe łazienki czy nowe, dodatkowe kuchnie. W systemie kanadyjskim dołożenie dodatkowej łazienki jest proste i czasami robią to nawet amatorzy, ale ja ufam tym, co mają doświadczenie. 9. Wykańczanie piwnic. Pod warunkiem, że nie tworzymy nowego mieszkania oraz niezależnego wejścia do domu - wtedy zwykle uchodzi to na sucho. Ale kiedy dobudowujemy nowe wejście albo planujemy wynajmować ten nowo wykończony basement, permit jest konieczny, by uniknąć problemów w przyszłości. 10. Wymiana pieca grzewczego oraz klimatyzacji . Może być dokonana bez specjalnych pozwoleń, ale konieczne jest zatrudnienie kogoś, kto ma licencję do pracy z gazem - bo nieszczelne połączenie może mieć katastrofalne skutki. No i nowy piec powinien mieć podobną wydajność, jak demontowany. Nawet jeśli działania, o których wspomniałem, nie wymagają pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie skomplikowane prace - jak instalacja elektryczna, ogrzewania, wodno-kanalizacyjna– powierzyć licencjonowanym fachowcom. Natomiast wszystkie zmiany konstrukcyjne w domu zasadniczo wymagają ubiegania się o pozwolenie. Dobudowa piętra bez pozwolenia w czasie długiego weekendu wydaje się mało prawdopodobnym zamierzeniem, ale z tym się również spotkałem wielokrotnie. Tak więc wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki, jeśli poziom jest powyżej 2’ od terenu – wymagają zgody miasta. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcą zgłaszać tego urzędnikom – to naprawdę spore ryzyko. Jeśli jednak już się na to zdecydowaliśmy, to przynajmniej zatrudnijmy doświadczonych i sprawdzonych fachowców. To nie są żarty i ewentualne błędy będą bardzo kosztowne. Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia, co właściciele domów robią na swoim terenie i często reagują na doniesienia od "życzliwych" sąsiadów. Miasto ma prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie ( stop order ) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy permit _nie może być wydany, miasto ma prawo nakazać usunięcie nielegalnej konstrukcji. Nie warto narażać się na tak duże problemy - i często koszty. Powstaje pytanie: czy skoro na niektóre prace potrzebne są pozwolenia na budowę, to czy wszystkie pozwolenia na budowę wymagają skomplikowanych rysunków i zatrudniania specjalistów do ich wykonania? Jeśli chodzi o proste sprawy - jak garaż wolnostojący, _deck , _porch _lub wejście do piwnicy, miasto akceptuje rysunki wykonane przez właścicieli nieruchomości. Urzędnicy mają świadomość, że takie rysunki łatwo jest wykonać samemu, nawet bez dużego doświadczenia. Istnieją wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptują. Warto wiedzieć, że czas zatwierdzania takich prostych projektów jest zwykle znacznie szybszy niż projektów domów – i można zrobić to prawie w biegu. Natomiast do wszystkich poważniejszych prac – czyli projektów budowy nowych domów lub rozbudowy istniejących – gorąco zachęcam do korzystania z pomocy profesjonalnych budowlańców, którzy powinni (według nowych przepisów) zdać odpowiednie egzaminy i posiadać ważne licencje kwalifikacyjne. Nasza firma Domator Team posiada taką licencję. Projekt domu jest (moim zdaniem) tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów. Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny do kosztu włożonego w dom ciekawy i dobrze zaprojektowany – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartość domu mogą być zasadniczo różne. Różnica kilku tysięcy dolarów, przeznaczona na dobry projekt zwróci się na pewno. A zmarnowany czas, energia i pieniądze będą nas bolały do końca życia. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy zamierzają dokonać prac remontowo-budowlanych na swojej posesji. Chętnie doradzę w każdej z poruszanych powyżej kwestii. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 Find out more at https://domator-team.pinecast.co…
Ласкаво просимо до Player FM!
Player FM сканує Інтернет для отримання високоякісних подкастів, щоб ви могли насолоджуватися ними зараз. Це найкращий додаток для подкастів, який працює на Android, iPhone і веб-сторінці. Реєстрація для синхронізації підписок між пристроями.