Folge 42: Was bringt eine Wohngebäudeversicherung?

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Im Podcast HAUSFREUNDE berichtet Claudia Raupach, Ressortleiterin Geld & Recht, aus der Redaktion von DAS HAUS über die Wohngebäudeversicherung. Sie ist im Grunde ein Muss. Diese Versicherung steht für Schäden an einer Immobilie ein, inklusive aller Ein- und Anbauten, die mit dem Wohngebäude fest verbunden sind. Dazu gehören beispielsweise Fenster, Türen und Treppen. Wenn es zu einem Totalschaden kommt, erhalten Eigentümer die Mittel, um das Gebäude wieder in gleicher Art und Güte aufbauen zu können. Es gibt aber keine gesetzliche Versicherungspflicht. Es kommt allerdings oft vor, dass Kreditinstitute den Nachweis einer Gebäudeversicherung verlangen, wenn die Immobilien über einen Kredit finanziert werden. Und eine Ausnahme gilt für Wohnungseigentümergemeinschaften, also für Häuser mit mehreren Wohnungen. Da schreibt das Wohnungseigentumsgesetz einen angemessenen Versicherungsschutz vor. Wobei offen ist, was das genau bedeutet.

Bei welchen Ereignissen greift die Wohngebäudeversicherung? Die Wohngebäudeversicherung besteht aus vier verschiedenen Bausteinen:

• Feuerversicherung: Sie greift, wenn ein Brand die Immobilie teilweise oder ganz zerstört, z.B. nach einem Blitzeinschlag. Auch für Folgeschäden durch Löschwasser.

• Versicherung gegen Sturm (ab Windstärke 8) und Hagel

• Regulierung von Leitungswasser-Schäden Da geht es vor allem um Lecks in Rohren und Leitungen. Das ist im Grunde das Tagesgeschäft der Versicherer – angesichts von bundesweit rund 3000 Leitungswasserschäden am Tag. Vor allem ältere Gebäude sind stark gefährdet. Deutschlands Versicherer zahlen rund 3,4 Milliarden Euro pro Jahr für die Folgen von Wasserrohrbruch u. ä. (laut Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft GDV), davon entfallen 3,1 Milliarden auf Wohngebäudeversicherungen, die Kosten für die Hausratversicherung summieren sich auf 280 Millionen. Das ist mehr als für Sturm- oder Feuerschäden.

• Elementarschutz: Da sind Schäden durch Überschwemmungen abgedeckt oder Rückstau, also wenn bei Starkregen die Kanalisation die Niederschlagsmengen nicht mehr aufnehmen kann und dann Wasser aus den Ableitungsrohren des Gebäudes in das Haus dringt. Aber auch durch andere Naturkatastrophen wie Lawinen, Erdrutsch und Erdbeben.

Bei der Wohngebäudeversicherung ist es meistens so, dass die Bausteine Feuerversicherung, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel zu einem Paket geschnürt werden. Ist dem so, dann spricht man auch von der „verbundenen Wohngebäudeversicherung“. Der Schutz gegen Elementarschäden ist im Standardpaket bislang meist nicht dabei. Das kann sich ändern.

Die Mehrheit der 17 Millionen privater Hausbesitzer haben durchaus eine Gebäudeversicherung, aber bundesweit sind weniger als die Hälfte der Gebäude auch gegen Elementarschäden versichert. Der GDV hat die Zahlen (von 2019) nach Bundesländern aufgeschlüsselt. Besonders wenig verbreitet ist die Elementarschadenversicherung in Norddeutschland (z. B. Niedersachsen 25 % der Gebäude, Schleswig-Holstein 29 %, Mecklenburg-Vorpommern 28 % und Bremen nur 22%). In Baden-Württemberg sind es dagegen 94 % der Gebäude (Grund: früher bestand dort eine Versicherungspflicht). Zahlen zu den von der jüngsten Flutkatastrophe stark betroffenen Bundesländern: in NRW 47 Prozent der Gebäude und in Rheinland-Pfalz 37 Prozent der Gebäude.

Warum ist der Elementarschutz nicht im Standardpaket? Lange hat man unterschieden in Gefahren, die alle Gebäude unabhängig ihres Standorts betreffen: Feuer, Hagel, Sturm und so weiter. Von Hochwasser, Erdbeben, Lawinen – also den erweiterten Naturgefahren oder Elementargefahren – sind nicht alle Gebäude gleichermaßen betroffen. Nicht jedes Haus bspw. steht in einem vom Hochwasser bedrohten Gebiet, nicht überall kommen Lawinen vor. Mittlerweile geht die Tendenz aber doch dahin, den Elementarschutz breit zu empfehlen. Grund sind die Folgen des Klimawandels. Zum Beispiel kann es in Regionen zu Starkregenereignissen kommen, die davon früher nicht oder kaum betroffen waren. Der GDV hat Gebäude je nach Standort in drei Starkregengefährdungsklassen eingeteilt: von 22,1 Millionen Adressen liegen mehr als zwei Drittel in einem Gebiet, das mittel (65,7%) oder hoch gefährdet (11,8%) ist durch Starkregen.

Aber bekommt denn überhaupt jeder den Versicherungsschutz? Und zu welchem Preis? Je nach Überschwemmungsrisiko werden die Regionen eingeteilt in sogenannte Zürs-Zonen (Zonierungssystem für Überschwemmung, Rückstau und Starkregen), und zwar in die Zonen 1 bis 4.

Laut GDV liegen über 90 Prozent der Gebäude hierzulande in Gebieten mit niedrigerem Risiko. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus lässt sich im Schnitt für unter 100 Euro im Jahr versichern. In der zweiten Zone sind es etwa 200 oder 250 Euro, das betrifft weitere sechs Prozent der Gebäude. In Zone drei kann der Preis bei 500 Euro liegen – je nach Selbstbehalt und Umfang der Präventionsmaßnahmen.

Da sind wir bei über 99 Prozent der Gebäude, die laut GDV problemlos gegen Hochwasser versicherbar sind. Schwieriger wird es bei Gebäuden in Zone 4. Da sind individuelle Lösungen gefragt.

Versicherer zahlen den Betrag, den ein Wiederaufbau des Hauses kostet. Wie viel die Versicherung kostet, ist ja dann sicherlich nicht allein vom Standort abhängig, oder? Wie viel eine Versicherung kostet, hängt natürlich stark von den Baukosten ab. Da spielt dann auch die Größe eine Rolle: je größer, desto teurer. Einfluss haben z.B. auch: Bauart Baujahr Dachform Standort (Es kann sein, dass in einer Straße die Hausnummer 1 anders bewertet wird als die Hausnummer 100)

Die Zeitschrift Finanztest hat im März 2021 Beispielrechnungen veröffentlicht: Die Tester haben sich 178 Tarife von 70 Wohngebäudeversicherern angeschaut und dann Modellhäuser (Einfamilienhäuser mit 150 qm Wohnfläche in einer definierten Bauart in Zürs-Zone 1) entwickelt, für die sie Tarife verglichen haben. Sie haben sich die Konditionen von Wohngebäudeversicherungen mit dem Vierfachschutz Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel sowie Naturgefahren ganz genau angeguckt, und zwar für Gebäude an einem günstigen Standort (Dresden) und an einem teuren Standort (Düsseldorf). Das im Test günstigste sehr gute Angebot kostete für einen Neubau in Dresden 191 Euro im Jahr. Der gleiche Tarif kostete in Düsseldorf 328 Euro. Für ein 20 Jahre altes Haus wurden 336 bzw. 577 Euro fällig, für ein 50 Jahre altes Haus 479 bzw. 897 Euro.

Was ist wichtig? Grundsätzlich ist es wichtig, die Police regelmäßig zu überprüfen. Und immer auch das Kleingedruckte zu lesen. Je nachdem wie alt eine Police ist, können wichtige Bausteine fehlen. Früher war es üblich, Gefahren für Häuser einzeln abzusichern. Bei sehr alten Häusern und Verträgen kann es also sein, dass es zwar eine Feuerversicherung gibt, aber keine Versicherung gegen Leitungswasser, Sturm und Hagel. Wichtig ist auch, dass grobe Fahrlässigkeit mitversichert ist. Der Vergleich in der Zeitschrift Finanztest hat gezeigt, das ist nicht immer der Fall – und das betraf übrigens nicht nur alte Verträge. Oft fehlt auch die Überspannung. Dann sind zwar Blitze mitversichert, nicht aber ein Einschlag in eine weiter entfernte Überlandleitung. Dabei können teure Schäden an der Heizungselektronik entstehen. Das sind nur ein paar Beispiele für wichtige Leistungen. Die Wohngebäudeversicherung ist ziemlich komplex. Da lohnt es sich, Zeit zu investieren und sich gründlich beraten zu lassen.

Es können auch Pflichten in einem Vertrag vorgegeben sein: z.B. eine Heizpflicht Eigentümer müssen außerdem melden, wenn sich der Wert des Gebäudes erhöht, z.B. nach einem Anbau. Nach einer Kernsanierung eines Altbaus beispielsweise erhöht sich nicht nur der Wert, das Haus wird dann als Neubau bewertet. In der Regel gibt es dafür einen Rabatt, z. B. weil Risiken für Leitungsschäden dann deutlich reduziert sind.

Wie geht man vor, wenn man Lücken im Vertrag feststellt? Am einfachsten ist es, auf den Versicherer zuzugehen und sich zu erkundigen, ob es eine Möglichkeit gibt, die Lücke zu schließen bzw. wie teuer dies wäre. Man kann z. Bsp. auch einen Versicherungs-Check machen lassen. Kostenlos wird der auch über die Sparkassen angeboten. Es kann sein, dass einzelne Bausteine in den bestehenden Vertrag integriert werden. Insbesondere wenn der bestehende Vertrag schon recht alt ist, wird der Versicherer wahrscheinlich einen neuen Tarif anbieten. Das muss aber nicht schlechter sein, denn die neuen Verträge sind nicht schlechter als die alten. Das hat die Verbraucherzentrale auch bestätigt.

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